不動産とほかの物事との共通点（その一）
こんにちは、まーしーです。
不動産投資を実際に初めて半年経ちました。
半年しかたっていないので、当然のごとく初心者です。ですから、不動産投資はこうだ的な記事を書いたところで、自他ともに面白くないので、別の切り口からお届けする【不動産投資とほかの物事との共通点】シリーズをおとどけしようと思います。
本日は「不動産とほかの物事との共通点（その一）」についてお送りします
◇ 組み合わせを楽しめること（カードゲーム編）
昔から私は組み合わせの妙を考えることが好きでした。
小学生のころにMTGというカードゲームが流行り、私もどっぷりはまっておりました。当時の熱意はすごいもので朝起きてから夜寝るまでの十数時間の間ずっと「このカード一枚を抜いて違うカードに変えるべきか、そのままにするべきか」みたいなことをしておりました。
カードにはそれぞれ特徴があり、大きな代償を必要とするけれど強いものや、そんなに弱いけれどそんなに代償が必要とならないものがあります。また、他者の考えていることも想定するため、相手がどうしてくるかを考えたうえで、その内訳を絶妙に調整することが必要となります。
当時はパソコンなどないですから、手書きで自分なりの確率論を駆使して、勝率の高い編成を行い、実際の戦いでその効用のほどを確かめておりました。その作業には終わりがありませんから、その終わりなき追及をめちゃくちゃ楽しんでいました。
不動産投資に換言しますと、「ドラゴン」は「新築RC」で、「ゴブリン」は「ボロ戸建」となります。「ドラゴン」を召喚したい場合は「たくさんの代償」が必要ですが、「ゴブリン」はすぐ召喚できます。最も単純な例を出しましたが、カードゲームも不動産も奥を掘り下げるときりがなく、非常に楽しい世界です。
◇ 組み合わせを楽しめること（証券投資編）
私まーしーは、２３歳のころから「経済」の意味を知り、これは良いことだ、ということで手始めに勉強の意味で証券投資を始めます。最初は「目標」というものがぼんやりとすらなく、とりあえずやっている感じでした。
数年すると「目標」が出始めてきます。アーリーリタイヤという目標です。証券投資の場合に長期投資には近代ポートフォリオ理論というものがベースにあり「標準偏差」というものと「期待収益率」というものが２大巨頭で肝要なのですが、効率的フロンティアがなんだらとか説明し始めると止まりませんので、此度は「期待収益率＝利回り」また「標準偏差＝ぶれはば」とします（その道の人からめちゃくちゃ怒られそうですけど）。
証券投資で効率よく投資する方法のひとつとして「全世界時価総額加重平均で各国の株式を買う」というのがあります。この際の期待される【利回り】は７％と言われています。【ぶれはば】は約７０％の確率(１σ)で２０％以内に収まるとして考えます。裏返せば３０％の確率で２０％以上ぶれる（損や得をする）ということとなります。（※すこし言葉足らずかも。理解深めたい方はDMください）
証券投資の場合、この黄金軸をしっかりと把握したうえで、自分が「１．いつまでに２．いくらほしくて３．いくらまでの金額をだせて４．いくらまでの損を許容できるか」を常に念頭に置き、かじ取りをしていくこととなります。
まーしーの場合は、５０歳くらいでリタイヤしたいなーという目標だったので、それを逆算した資金配分資産配分を考えていました。これも自分の興味にジャストミートしたため、主従逆転し、ただ単純にポートフォリオ組んで妄想するのが好きになっていました。カードゲームと同様に朝起きてから寝るまで考えているほどでした。
◇ 組み合わせのよさ（補完＝投資で死ななくなる）
「組み合わせる」ことにより「バランス」がとれたり「負けにくく」なったりします。
「組み合わせしない」ことも大切な場合があります。「バランス」を無視して「勝った時の成果を上げる（脆弱性は高い）」ことは場合により大切です。
「組み合わせる」ことは「弱者の戦略」です。著名な投資家は自身の投資判断に絶対的な自信と、それを裏付ける知識経験があります。そういう場合は「バランスをよくしすぎない」ことが求められます。
よくあるのが、ちょっと初心者が勝ったところでオーバーコンフィデンスしてしまい「選択と集中やで！」とか言って自分に酔いしれてクラッシュするやつです。これについては富樫先生がヨークシンシティでぴったりの言葉を述べられています。「自称中級者が一番危ない」と。
勝とうとすることよりも「死なないこと」が投資で一番大事です。「死なないこと」を担保するには「組み合わせる」ということが必要科目となります。
◇組み合わせのよさ（補完＝買えないものが買える）
「つぶれそうな会社」って買いたいですか？買いたくないですよね？でも「つぶれそうな会社」を買う場合こそ投資妙味があって成績がよくなったりします。投げ売っている可能性も高いです。また、過去証券投資の歴史を振り返るに、膨大なデータがそれを証明しています。
不動産に置き換えたらこうです。
「崩れ去りそうな物件、一見再建不な物件、権利が複雑な物件」って買いたくないですよね？資産性もないし。でも、こういう物件ほど驚くほど収益性が高い可能性を秘めています。さあ、どうやってこういう物件を買えばいいのでしょうか。
ひとつの答えとして「組み合わせる」ということがあります。
１．収益性が高い物件（資産性は低い場合がほとんど）
２．資産性が高い物件（収益性が低い場合がほとんど）
３．収益性も資産性もほどよい物件（中庸）
４．先回り買い物件（今は資産性低いが将来高くなる）
５．工夫余地ある物件（課題多い・時間かかる場合が多い）
６．その他（実験、修業、隣地、接道、遊び、抑え、etc）
「崩れさそうな物件」を買いガチで（ないですけど）崩れた場合、積みます。それは困りますから「崩れ去りそうな物件」を複数戸買ってヘッジします（ヘッジなのかｗｗｗ）。
そして、そうした「崩れ去りそうな物件」ばかり集めるとランコストが不安定だったりします。突発的な修繕費に悩まされます。また、資産性が低く融資が拡大できない問題が出てきます。そうしたときに、ほかの物件の資産性をよくすることで、欠点を補完することができます。
題目の答えが遅くなりました。
不動産を買うときに「収益性も抜群によく資産性もめちゃくちゃ高い」という物件を手にはできません（手にしたい場合はなんらかの「妙」が必要となります）。
「収益性も程よく資産性もほどよい」物件や、「収益性だけ抜群に高い」物件、「資産性だけ抜群に高い」物件はわんさか出てきます。で、こういう物件を買って終わり、じゃだめだと思います。
これは賢明なる投資家の極意というか、秘中の秘って思っておりますけど、そういう「とがった投資対象（物件）のとがった部分だけを一点特化でフルに引き出す」ことが賢明なる投資だと思います。これは投資歴が長い方にほどしっくりくるのではないでしょうか。まあ、言易行難というやつですが。
◇ 不動産とほかの物事との共通点（その一）まとめ
今日、わたしが伝えたいポイントはこれです。
１．投資はカードゲーム！組み合わせは楽しい！！
２．とがった物件を買おう！そのために組み合わせは必要！！
不動産投資歴は浅いなりに、不動産投資外の角度から不動産投資を見つめなおしてみました。
それではまたーーー！ボロ物件いってきまーーーーーす！
１０月の活動報告
皆様、お疲れ様です。 先月の活動報告をします。
当初、１年間かけてボロ物件を修繕しようと思い購入をいたしました。しかし、日々動きまわって活動をしていく中で(他の物件を購入するなどして)優先順位が変わってしまい、１０月分からボロ物件についての進捗は最後に紹介していくこととします。
思いっっっきり逃げ口上しますが、ひろきち大家も最初に買った物件は仕上がりきらんかったみたいですｗｗｗ（言ってよかったんかいな）
なので（なので？ｗ）、これから大家になる人も、そういうことはあるので方向転換は決して悪くないです。結果がすべてですし、ひろきち大家みたいになれるのだから。
以上、逃げ口上。
◇ １０月の主なできごと ～コツコツやることの大切さ～
【７０万物件修繕】
・毎日やっていますとも！もともとかなり状態の良い家だったので、修繕費２０万みておけばお釣りがきそうです。内訳は内装の全面塗装（２万）、バスタブ交換（２万）、洗濯機の室内設置工事（給水配管壁壊１０万以内？）、床レベル合わせ（３万）、畳→CF（１．５万）、各室LED(０．８万)、玄関人感LED（０．３万）です。修繕後めちゃくちゃ快適になりそうです。こんな部屋に格安で住めるなんてきっと入居者さまも喜んでくれるに違いない！
・本業後に毎日約３時間ずつコツコツやっていくと、最初は全く変わり映えしないのですが、１０日くらい経つと『え！！ここまでできてるやん！まじか！』ってなります。めっちゃおもろいです。自分でやって自分で『ええええええええええええええええええ』みたくなるんですよ。こんなおもしろいことなかなかないです。
・なんでかってそりゃ丸一日つぶしても１０時間じゃないですか、でも１０日間まいにち３時間やれば３０時間なんですよ（当たり前すぎるｗｗｗ）って、何が言いたいかっていうと、結局コツコツが大事なんやなーって話がしたかったんです。コツコツ効果まじやばい！
・まーしー際立った特技はないのですが、昔から人一倍忍耐強い（弱音をなかなか言えずこれが悪に働く面もある）ので、そういうところだけはコツコツ積み上げ型の不動産賃貸業って向いてるのかなあと最近思っています。
【東京遠征】
・たまきさんに誘われて、まーしーの敬服するゆうおおさんに会える機会だったのですが、急遽ゆうおおさんのご都合でなくなくお会いできず。またの機会をお待ちしてます。
・しかしながら、カティさんの物件でパシャパシャ写真撮りまくり、どういう意図で各所の施工をしたのか訪ねたり、自分でも自分なりに妄想したりして、またひとつレベルアップをした気がする。わたしはしている。うん。思い込みが大事なはずｗｗｗｗ
・それで、おうち大好き会でふかぽん先生のお話！”やばいね！ふかぽんやばい！ふかぽんは完全に事業家だ！そして、人を巻き込む力がある！まーしーは内向タイプやので、ふかぽん先生みたいなふうにはいかないけれど、熱意だけは負けへん！とかなんとか勝手に自分の心に火をつけて帰ってきた。講習内容はネタバレになりそうなので、この日記では割愛します。noteで販売してますが、絶対に5,000円以上の価値はあります！（まーしー主観）
・まーしー翌日仕事屋の出講習終わってすぐ帰らねばならず（往復16時間）、二次会いけずとりあえず挨拶だけをと思いふかぽん先生にご挨拶をした。悪ひろきち大家悪とともに挨拶にいったけど、ひろきち大家はめちゃくちゃ名残惜しそうにしてたｗｗｗｗそんなひろきち大家の心情を無視して帰還せねばならず心苦しかったです。
・講習に来ていたポールさんからクレイジーマインドクルーのパーカー買った。DIYの時に着てます。なんかテンション上がるｗｗ で、わたしって、変態っぽい大家さんにやっぱり魅かれるんですよね。さまざまな形の変態大家さんに会うたび、わたしも変態になりたいと改めて志すばかりです。
・あるちゃんに会った。あるちゃんやばいなー。この人も変態だ。変態度で言うとまーしー３、せんちゃん１０、あるちゃん５０、ひろきち２００、って感じだな。あるちゃんからも変態度をますます磨きたいと思うきっかけをもらった。
書きたいこと多数。悪い癖なのでこのあたりにしておく。ツキイチと決めたから一度のボリュームがどーしても多くなってしまう；－；
◇ はじめて半年経って思うこと
・あらためて、思うのですが、最初１年でボロ物件直し切って貸して、そのあとは１年に１世帯ずつ、２年目でアパートもみたいな計画を真剣に考えていたのですけど、実際やってみると１０倍超えそうな勢いなんですよね。
・たまきさんも同じようなことおっしゃっていました。『最初の計画と、今の計画ってやっぱし違いますか？早いですか？遅めですか？想定線ですか？』って車内で聞いたら驚くべき答えがｗｗｗ なんとたまきさん最初１戸１万でそれを１００回繰り返したらええやん！みたいな計画（めちゃ失礼承知でいうやけどあのたまきさんがまさかのどんぶり勘定！！！！！）でびっくりしまくりました。
・何を言いたいかというと、やっぱり計画通りにはいかないなーってことです。言葉自体は月並みですけれど。こういう経験談をツマにして考えていただけるとそういうあたりがよりハッキリするのではないでしょうか？
・計画計画計画計画ってしてても、前には進んでいないので、ちょっと前から流行りのPDCAではなくDCAPの考え方って、不動産投資やる場合もええのかなーと思います。自分でやってて、自分でやれてることが信じられないですからね。笑
◇ 純事業家、半事業家、微事業家、非事業家
・まーしーは会社員１００％だったので、今まで「事業家」ではなかったのですが、物件を買ってから「微事業家」になりました。
・外の世界へ出かけて、日々思うのが「事業家」足る人たちのすごさです。この人たちは独自の強みを持ち、自信に満ち溢れ、リスクへのヘッジも完璧で、何かするときに５～６パターンくらい考えて１案がだめでも即次善の策！３案！４案！みたいな大局的なものの見方ができています。
・９０％成功する場合でも１０％は失敗するじゃないですか。でも、１０％×１０％は１％じゃないですか。もっというと１０％×１０％×１０％は０．１％じゃないですか。このあたりのリスクマネジメントが抜群にうまいんですよ。みんな。やばいです。
・会社員だとここまでリスクヘッジに対して鋭くなれないと思うんです。つまり、非事業家の場合、入り口での思考しかしない。微事業家だと出口のことの考える。半事業家くらいになると、途中で起こりうるリスクも考える。出口も２～３は考える。純事業家の人は、途中で起こりうるリスクを洗いざらいにしたうえで最初に抑え込む。出口も確定させるやり方を好んでいたりする。出口も一か所じゃなくて複数パターン持っている。そういう物件を選べる。っていう感じかなあ。事業家やばいです。変態です。ああはやくまーしーも変態になりたい。
・収益性ひとつとっても「非事業家」だと地方で１０％とかで買うかもしれません。「微事業家」くらいになると１５％～２５％で考えている。半事業家くらいになると２５～５０％で考えている。「純事業家」みたくなると１００％以上とかになってくる。あとポールさんやその他いろんな方々みたいに「超事業家」みたいな人も現実にはいて２１６万％？でしたっけ？みたいなやばいひとたちもいる。
・結論。はやく変態事業家になりたい。
◇ 仕入れ作業について
・約１５０坪３棟バルク買いの予定。収益性より資産性寄りの投資判断に基づく売買のため利回りはちょうど２０％くらいになります。土地値－解体費×まーしー係数です。
・現金買いできるんですが、折角商工会議所の会員になったしマル優使いたいので国金にいってきます。あと一応信金にもいってみます。何事も経験。マル優受けるために３回くらい？面談受ける必要があるんでしたっけ？とにかくそれを受けてから融資引いてみます。１％前半とかでひけないかなー。
・最近借入期間短いほうがよくね？って思い始めてたら、けっこうそういう派の大家様も多いみたいですね。まーしー毎月返済していくお金をみながら、ピン！っときたんです。あれ？返済多くていいんじゃない？って。なぜかっていうと、長々とした話になりそうなんですが、必ずしも長期で借りる必要ないと思うんですよね。『自己資金あまりなくてタネ銭集めの次のステップとして自己資金増やしたい』みたいな場合は長期の融資もいいと思うんですが、基本的には１５年でも長いし１０年でいいのではと思うのです。１０年でCF出るってのもひとつの線引きになりますしね。１０年でCFでる物件ってそんなにないですから、その時点でなかなかよい物件ということもできると思います。
◇ 超ボロ物件について
したこと
・天井仕上げ（１００％）
・玄関扉の設置
・草抜き
やること
・基礎のレベル合わせ
・雨どいの取り付け
・風呂のドアの修繕（まーしーが壊した）
・下水の接続（１０月）
・崖の前にフェンス設置
・室内に洗濯機置けるように
・床（杉材、コンパネ、CF）
・キッチン(杉材、コンパネ、CF)
・ふすまの交換（たぶんまーしーが穴空けた）
・ガス配線（ガス屋さんにお願い）
・汲み取りの管の撤去
・家の前のスペースにレンガで庭
・キッチンの床下ぶかぶか直す
・キッチンの窓枠
・トイレの窓枠
・などなどwwwwww
いやいや！こちらもあきらめてないですからね！
この物件買ったおかげで、色んな縁をいただけたので、大事な物件です。
１０世帯までいったら一呼吸で直しにかかろうと思います。
（うーーーん。１０世帯になったら２０世帯に突き進みたくなりそうな気もしている・・・）
未来の自分はわからん！
すすめばえーやん！！！
◇おまけ まーしーのタネ銭
・悪ひろきち大家悪が『まーしーは〇億持ってる』みたいな冗談を言うから、一部でそんなハナシが流れているみたいです。いやもってねーしｗｗ
・ツイッター見ているとまだ物件持っていない人がわりかしいるので、まーしーがタネ銭貯めた方法を小出しに書いておきます。
１．固定費を下げる
とにかく『固定費』を下げます。まーしーの場合は、家、水道光熱費、駐車場代、携帯代、ネット回線、各種保険料、ジム費、各種会費で３～４万くらいで生活してました。
もちろん、自分から積極的にそういう環境を取りにいかねばなりません。寮や社宅や住宅補助がある会社へ転職すると圧倒的にお金のこりやすいです。
再三ですが『固定費』にあたるものはすべて切り詰めるとお金たまりやすいです。固定費以外も縮減するにこしたことはないのですが『変動費』的な出費は一回バーン！ってあったって、そんな変わりません。なぜか？ニンゲン反省しますからね。ドカーンって使うと。しまったって。反面、固定費は怖いです。痛みがないので。
２．貯金をしつつ運用する
まーしーほとんど月１０万円は残るように貯金してきました。多いときは１５万くらいしていました。天引きはもちろんです。あとは確定拠出年金がおすすめです。全世界時価総額加重平均のETFか米国の連続増配銘柄を集めたETFや普通にSP５００に連動するETFがおすすめです。お金増える＆税金やすくなります。サラリーマンができる数少ない節税方法です。ふるさと納税やISAもありますが、先ずは確定拠出年金がおすすめです。
いや？書いててやけど、すぐ物件欲しいっていう人の場合は、確定拠出年金はバツですね。ISAで良さそうな株を適度に分散して買っておくのが〇なのかもしれないです。（ある程度安定したら確定拠出年金つよいです＝物件１００％以上とかで回せる人からしたら劣後しますけど。一般的にはめちゃ分がいいです。）
人によって状況は違うので、うのみはあまりよくないです。
３．生活費を少なくする
株主優待をもらう、ふるさと納税で食べ物をもらう、みたいな工夫をしながら生活をすると結構生活費縮減に反映されます。
一番大事なのは見栄系の贅沢を一切しない。ことです。人間大事なのは着ているものとか乗っているものとかよりも、その人自体の魅力です。ほやから過剰に見栄をはるようなものを買わないのが大事と思います。
あとは、まじで見える部分でみっともないのはダメだけど、見えない部分で節約したりしていました。恥ずかしい話パンツとかよくやぶれたままはいていましたし、ボールペンとかも芯だけ変えて何年も使ってたりします。そういう枝葉の話は言い出したらキリがないですが、こういう枝葉の工夫を何十何百何千と持っていると、今日の日記の最初の方で書いたコツコツの話と一緒で、集積するとものすごおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおい金額になっています。まじです。
ようするに ①要不要を見極めること ②惰性に任せず舵をとること です。
おまけで、タネ銭つくりについて、さわりの部分だけ紹介しました！
でわでわ～！
９月の活動結果
皆様、お疲れ様です。 先月の活動報告をします。
◇ 超ボロ物件について
したこと
・天井仕上げ（８０％）
・屋根裏に断熱材入れる
・玄関扉の仕入
・お風呂の電気工事
・木部の研磨
・駐車場の整備
やること
・基礎のレベル合わせ
・雨どいの取り付け
・風呂のドアの修繕（まーしーが壊した）
・下水の接続（１０月）
・崖の前にフェンス設置
・室内に洗濯機置けるように
・床（杉材、コンパネ、CF）
・キッチン(杉材、コンパネ、CF)
・ふすまの交換（たぶんまーしーが穴空けた）
・ガス配線（ガス屋さんにお願い）
・汲み取りの管の撤去
・家の前のスペースにレンガで庭
・キッチンの床下ぶかぶか直す
・キッチンの窓枠
・トイレの窓枠
・などなどwwwwww
警察関係対応のために割く時間としてボロ物件の再生のために設けていた時間が真っ先にきてしまうので、ぜんぜん進まず、正直フラストレーションたまっております。会社員の放課後の時間は本当に貴重な時間やのになどと思ってしまう。笑。こういうときほど焦ってはいけない。
今月は、会社終わったら毎日３時間ずつやる。
こういうときに限って会社忙しいけど。
また新規の物件買ってしまったけど。
◇ 相続案件の購入について
・残念ながら破談になりました。本件は、地権者が姉弟間で分かれておりまして。窓口になっていた弟さんや司法書士さんと私でおおむねまとめていた金額があったのですが、、もう一方の方の「にしても安すぎる」（まあ、わたしも安いから買うんですが＾－＾；）という一言で破談となりました。
・最初はそういう “におい„ は一切なかったので、おそらく周囲に相談されたりするうちにもっと高く売れるおじさんのアドバイスでも受けたような気はします。結局価格も随分押し戻されて、ぎりぎり買えるかなーって価格となりました。紹介してくれた司法書士さんの手前、今後のことも考えて買いたかったですが、、、
『自分で定めたルールより感情を優先するとたいがい後悔する』
ので、売買に感情的なものを持ち込んでしまうのは自分のいまの課題だと思うので、戒め（修業？）的な意味でやめました。証券投資の場合は、相対ではなく画面通して取引するだけなので感情０なんですが、人が目の前にいるとどうしても揺らぐのですね。うーむ、ちゃんと私は今後精錬された投資家になれるのだろうか。笑
『エンド同士で取引をする』ということにまーしーはかなり憧れていたので、すこしばかりショックでした。まあ、また次の機会を待つのだぜ。笑
◇ 不動産投資のルールに対する考え方
・『現金買いの場合のルール』『融資に対してのルール』『ポートフォリオのルール』『リフォームのルール』『CS（顧客満足）のためのルール』などなど、まーしーには（それが世間的に合ってるか合ってないかは問わず）その時点で自分が考えた独自ルールがあります。
・まーしーの得意分野？の証券投資においては、ルールを破って買うことはありません。『独自ルール』というのは『自分が得た知識の集大成』です。自分の脳は自分にしかついておりませんので、他人のルールは自分に適用しなかったりするんですね。
・ルールの必要性について。最も有用なこと。自分のルール（判断基準）を設けておくことで、何か判断を迫られたときに秒速でそれができるようになること。なので、経営やら投資やら判断にかかわる仕事する場合、やっぱりこの 独自ルール（判断基準）を事前に磨いておくしかない思います。
・では。このルールをどうやってピカピカ磨いていくかっていうと１．読書 ２．話す ３．パクるw ４．日常の経験 ５．実務 ６．SNS ７．ブログでの情報収集 などなどの積み重ねであって、最初は潜在的なんですけど、部分部分顕在してくるんですよね。ロマサガ３の電球みたいにピカーン！って閃くです。
・例えば。ポールさんは不動産投資する前に３００冊くらい本読んだと聞いています。（まーしーはそこまで読めていないので、ポールさんの爪の垢を煎じて飲むくらいの姿勢が大事ですわ。。。まじで。）３０冊読んだ潜在知識と３００冊読んだ潜在知識は全く違います。おそらく小学生と大学生くらいに。最近忙しさを言い訳にして読書が少なくなっているので、ちゃんと意識を確りともって、読書継続しなければなりません。
・効率よく磨く方法として。人と会うと本当に良いです。『その人が大事にしている部分に対して熱意が入った言い方をされたり、何度も何度も繰り返し話されたりする』ので、どういうところが重要なポイントかが瞬時にわかります。まーしーは洗練された投資家に今まで会ってなかったですが、先月先々月とどっぷり日野たまきさんとお話しする機会が幸運にもありまして、その際にも改めて思いました。
・人と会ってモノにするためには。洞察力が必要です。まーしーの洞察力はまだまだなので、もっと洞察力を磨き『言葉ではない部分の情報』をもっとインスコできるようになりたい、というのも目標です。あんまりまじまじ相手さまみるのもあかんでしょうけれど。笑
◇ 仕入れ作業について
・相続案件破談して２日後？即一棟買っちゃいました。なんやそれすぎますがね。ええんかこんなんで。笑。流れは以下の通りなので、物件購入を検討されている方の参考になればです。
１．まーしー警察署でまごまごしてる
２．売主から話が不動産屋に入る
３．不動産屋さんから即まーしーに連絡はいる
『今ひまですか？これますか？』とLINEあり、これは新規案件やと思い即レス
４．不動産屋さんと一緒に現地へいく
５．外見見た時点で買い確する
住居地域としては主力な地区より２段くらい弱い、両面とも４ｍ以上公道でサンドイッチ、駐車場有（１．５台＝軽２台は微妙）、外装最近リフォーム済、瓦も最近葺き替え済み、コンビニ徒歩７分、駅（過疎駅ですが）まで徒歩７分、日当たり良好、建築場所高めで洪水耐性あり、などを即インプット
６．内見後、即買い宣言
本下水引き込み済み、配管系問題なし、雨漏り跡なし、シロアリなし、風呂場汚い、奥の増築部分にかなり大きな傾きあり、猫住んでいた跡あり、総合的に状態悪くない（あとで聴いたらちょい前まで売主さんは住んでいた）
７．価格交渉
まーしー秒で『買います』と言っていた。自分でも信じられないが、電話で話しもらった１時間後には買うって言っていたｗ 半年でずいぶんな進歩だと思いたい。価格は実勢価格から解体費を引いてさらにa.手数料b.税金c.流動性プレミアムなどに対しての独自の係数をかけた価格で提示。
８．買い付け通る
不動産屋さんから即売主に連絡。売主の快諾を得る。
９．一週間後に決済ｗ
と、いうことで、最近リフォーム済みの物件()を安い新車の軽自動車より安い価格で買いました。笑
上の７．で『進歩』って申しましたけれど、本だけで学んでたら絶対ここまで進歩しててません。ほやからやっぱり、やってみるってことが大事！！（なんやこのあたりまえすぎて意味のないような文章ｗｗｗ）
そして。人に会えたのも要因。まーしーと同じステージ（私が一番いま下段やけどｗ）で信頼してお話できているひろきちちゃんやせんちゃんやあるちゃんをはじめに洗練された投資家の皆様と出会い話せたことが、自身の 運 につながっていると思います。本当にありがとう。またなんかで恩返しするわー＠＾－＾＠
これも、いつもの話だけれど。不動産屋で待っていると、私買主って思われないんですよね。ほんで、こちらが買主さんですって言われるとリアル目の玉とびでて驚かれる。笑。そして次は『若いのにすごいわね、頑張ってるわね』の流れになる。
流れのまま。今回も名刺をいただく。『今後もこういう話があったらまーしーさんにお伝えしますね』って言ってくれて嬉しかった。こういう二毛作的なことって本当によくあるんですよ。決済したら、物件紹介してくれた。みたいな。棚ぼた。みたいな。笑
やはりすべては確率。なので、今後何年後に何％の確率でお話が来るかはわかりませんが、何事も種まきまくると、その中の何百分のイチは咲いてくるはずです。行動、行動、行動、会う、会う、会う、印象付ける、印象付ける、印象付ける。これをもっと意識してやっていきたいことです。
◇ 東京遠征
・ひろきちちゃんと日野たまきさんのところまで行ってきました。車ではるばる片道９時間掛けての長旅ですが、そんなことは霞むに霞むに霞むほどに有益な旅となって感謝しかありません。本当に、かたじけない。
・有名な洗練された投資家さんにも会わせてお話させてもらいました。ここでその方とのお話も書きたいのですが、なかなか本質的な部分はずすとかけないので、自分たちの心の中だけにしまっておきます。（皆様も機会つくって、お会いすると絶対に良いです)
・さて。こうやって右も左もわからんような若者に対してわざわざいろいろな方をご紹介してくれるたまきさま、やはり本当に素敵です。人の世話やくにも時間つかうのに。こんなまーしーみたいな素人のためにそうしてくれて、涙がでます。本当に。；－；。
・まーしー涙もろいんです。どーやったらこんな素敵な人格者になれるのだろうか、コレ！ってものはなくって、いろいろと苦労してそれでも前向きに頑張って改善改良を積み重ねていくしかないのだろうなぁと思います。
・確信。言っていいのかな。てか言っちゃいます。日野たまきさんも、おうち大好きさんも、ほかの洗練された投資家も、変態なんですよ！！！＠＾－＾＠
・・・いやいや！まあ！まあ待ってくださいｗｗｗ 『不動産ということに対して各々の方向性は違うけれど変態的に特化』してるんです。そしてその根底には『不動産に対しての深い！深すぎる！マリアナ海峡よりも深い愛！！！！！！』を感じました。
・結論。まーしーには変態具合が圧倒的に足りない。成功する人は『愛』があるゆえに『熱』がある。熱がゆえに変態になる。っていうことで。まーしー、だんだん楽しくなってきました！不動産道、めっちゃおもしろい！まーしーにはまだまだ変態ぶりが足りないけれど、いつか１０年後には、一流の『変態投資家』になれるようにがんばります！！
いま、思わず『不動産道』っていう言葉を使っていた。感極まった。なんでこういう言葉を私は使ったのだろうか。茶道、華道、香道、書道、武士道、いろいろな道がありますけれど、道っていう考え方っていいですよね。その奥深さ足るや。人って寿命があるんですけれど、道には寿命がないのですよね、どこまでいっても、道。後になり『おれはここを歩いたぞー』っていうのって結構な満足感ではないでしょうか。
一歩踏み出すと、道が増えて、時に間違えた道を選んで歩みつつも、また修正して目的地まで歩いていく。そういう道中を楽しみながらやれるってのは強いなーって思うのです。最短ルートはこれだよって、言われて、はいそうですか、って無味乾燥ですがね。それではあかんがね。
あゆみはながく、目標はぶれず、いっぽいっぽ、歩みたいですね。
ブログも書き始めるといっつも長いｗ
読めるとこだけ、興味あるとこだけ読んでくださいｗ
でわでわ～！
オーナーチェンジから元反社逮捕までのお話
こんにちは、まーしーです。
いつもありがとうございます。
暦の上では秋となってからしばらくしてもずっと暑さが続いておりましたが、今日はすこし肌寒い感じですね。お互い体調など崩さないようがんばっていきましょう＠＾－＾＠
さて、タイトルの通りですが、まーしーが購入した物件にとてもとても手を焼く方がおりまして、ツイッターなどの場では発信こそしておりませんでしたが、
ほんと、がちで、１００年戦争していましたｗｗｗｗ
まーしーさん、幸運もですが、悪運も引き寄せるみたいです。笑
でも、そこは試練と割り切って、本気で「ええやん！これを乗り切れたら次から大概の問題小さく見えるやん！はやめにこういう経験できてやったやん！」って思うてました。ラッキーやん！って心底思うてました。笑
あと、やっぱ安い物件って理由があります。ピンチ！はチャンス！です。おそらくほぼ比例します。溝深ければ山高しです。
我々弱小投資家はどうしてもコア投資でなく、オポチュニティーな投資もしないと設けられませんので、安い理由を見極め切って、その凹みを直す作業の連続こそが不動産投資やと改めて思います。投資っていうか、事業ですね。事業の中でも、やりたくない仕事を買ってでもやる！っていう精神性こそが大事だと、つくづく実感しました。
もおおおー！３５年間、警察署とか市役所とかほとんど行かなかったけれど、ここ数ヶ月で３５年間で行った数よりも多く署に足はこんでるのではなかろうか。笑
ほな、長くならぬよう（書くと自分本位がでるのはご愛敬で・・・ｗ）お話していきます。
＜目次＞１．はじめに、どんな入居者？ ２．やられたこと、対応したこと ３．相談の日々、きずなも深まる ４．あっけない逮捕、幕引き？ここまで、ここから
１．はじめに、どんな入居者？
仮にHとします。入居者がHで、半同棲してるのがOです。
まずはH。
Hは行きつく先まで行きついた札付きの生活保護者さんで、自責０で他責１００の生き方しかできない人です。支援課もさじを投げ、ヘルパーもさじを投げ、精神病院からもさじを投げられるという乱れ雪月花並みのトリプル匙投げを受けていました。
また、前の入居先では２棟アパート保有しているオーナーさんが、この方が入居したせいで「２棟とも全空」にさせられた（この方が嫌すぎて辛すぎてみんな退去されていった）ようです。なかなか出ていかないHに対し、オーナーさんは怒ってしまって「ここは２棟とも解体するから出て行ってください」ってことで出ていくことになりました。（そのあとも本当に解体したかこまごま見に来ていたそうですｗ）
そして、解体した先の入居がまーしーアパート（仮）だったわけです。某大手の管理会社が管理していたのですが「もう私たちでは手に負えません」と言われてオーナーが売りに出したのをひょこひょこ現れたまーしーが購入したのですね。笑 (ちなみにまーしーは売主さんを1ミリも恨んではおりません)
Oは悪人。元反社なんですね。指も３本ないんですね。この人について書くと10,000文字でがちで収まらないのでこのあたりで。過去も何回逮捕されているんだろう？っていうくらい逮捕されていてすごいんですよ。世の中ってこういう根っから悪の人もいるんやなあとまーしーはすごく勉強になりました。
２．やられたこと、対応したこと
短期間で色々と問題を起こされましたけれど、一番これっていう話は、まーしーアパートの一部を破壊されました。雨樋なんですけどね。台風前に雨樋をバコーーーーーンっつって攻撃して外してました。そしてその下に洗濯物を設置してるんですよ。なんでって、こちらをせびってカネをむしりとるためなんですけど。
なぜ私が分かったのかっていうと、近隣の方がビデオを複数台設置していて、そこにばっちりうつっていたからですね。話し声も。鮮明に。持ち主追い込んでやれって＠＾－＾＠ばっちり声まで入ってました。
ほんで、これは証拠になるってことで、警察署に行ったのですけど、協力してくれるどころか、雨樋直してくださいって言われるんですよ。おかしいなーってまーしー思うんですけど。え？壊したの私なの？って、思いますよね。本当に根っからの事なかれ主義なんやなあと落胆しました。
まーしーに会ったことある人は、まーしーが穏便な人間やということはわかると思うんですが、唯一むき出しになったのが「こうやって撮影して、放置して捕まえたいってことですか？それってOさんと同じじゃないですか」っていうんですよ。
「同じ？同じって何ですか？！私は犯罪者ですか？何か悪いことしたのでしょうか？あちらは私利私欲のためにカネのために卑怯なことしてますよね。こちらはこれ以上被害者を出さないためにやってくれてるんですよ！しかも自分の時間をつかって、自分のお金でビデオまで買ってくれて、Aさんはやってくれてるんです。それを一緒とは何事や！！！Aさんは正義感でこうやって何十時間もつぶしてやってくれてんやろ！！頭沸いてるんじゃないかてめえ！！」
って言ったら、ごめんなさいって言われました。発言も撤回してくれました。失言ってのは誰にでもあるので、ただの失言やったんやと思います。そう信じてます！！と、いうことで、警察を完全に便り切ろうという姿勢はダメです。警察がいなくても、自分で何とかできる心構え、知略計略が必要です。とーぜんですが、武略はダメです。法治国家なんで＠＾－＾＠
※ 書くまでもないですが、警察署を責めてるわけやないです。その個人でもなく、その発言に対して憤りを感じただけです。言葉を憎んで人を憎まずです。署にもいろいろな人がおると思います。個人個人で、正義感があって、頑張っている人もいるので、そういう人たちに泥を塗るような発言はしてほしくなかったです。
代表的な取り組みだけ書きましたが、関連者１０名を超え、役所にも何回も何回も行きました、、。取り組んだ時間は数十時間に及びます。ほんとええ経験させてもらいました。勉強になりました。
３．相談の日々、きずなも深まる
災い転じて福となそう。
この心構えが大事です。
転んでもただでは起きない。
この心構えでいたいものです。
レモンを手に入れたらレモネードをつくれ
（青梅を手に入れたら梅干を作れ）
苦難もつらい経験も、自分の前向きさ、勇気、柔軟性でおいしいものにかえられるはずなんです。それができないっていうことは、まだ自分がそのレベルに達していないってだけで、絶対にすべての物事は好転できるはずなんです！
世の中には幸せも不幸もない、自分の考え方次第やからやっていうシェークスピア大先生のお言葉を胸に、うおおおおおおおおおおおん；－；っていう出来事ほど前向きにがんばることで、周りの皆さんも協力してくれたりします！
そうすると、不思議なことに、HとOの対策のために時間を一緒に費やしてるのにも関わらず、物件紹介してくれたり、入居者こんな人がいるけれどどう？って電話ばんばんかけてくれるんですよ。たぶん自社物件より優先してかけてきてくれてるんです。若いのに大変やなあ、若いのにがんばってるなあって、ひしひし伝わってきて、本当に涙が出てうれしい夜が何回もありました。
これに胡坐をかいて楽しようって思うたらあきまへん。こうやってくれうんやで、期待以上にがんばって良い結果を出さなきゃ虚やって思います。感謝の心は虚でしたらあかんです。本気で感謝して、本気で取り組むのが大事です。素直な心が一番です。
やっぱ、前向きに取り組む姿勢って大事です。
周りが助けてくれるようになります。
そのときこそ、かたじけないという心が大事です。
情けは人の為ならず、まわりまわって自分へかえってくる。
急がば回れに通ずるこの心構え。
自己肯定とともに両輪で他社肯定も大事なんです。
って、ことで、うげええええええええええええ；－；
って思った時ほど、好機！って胸張って正面から取り組むことで、きずなが深められるということもあるのだなと。月並みですけれど。感じております。
４．あっけない逮捕、幕引き？ここまで？ここから
ある朝目覚めたら不動産屋さんから電話がありました。あれ？いつもは昼と夕方なのになんでやろって。おかしいな、まさか、逮捕かな？って思うたらほんまに逮捕されてました。両名そろって。
逮捕内容は特定などのこともあり、ここで書くことはできませんが、なんとまああっけない幕引きだなという感じです。
事実は小説より奇なりという言葉がありますが、これホントやと思います。実際に行動してこうやった結果、つくりもののドラマよりはるかにドラマチックな世界がありました。設ける儲けないというのもひとつですが、ひとりの人間として多くのものを見るということは人間の幅を広げてくれると思うので、まったくもってプライスレスな感動ですわ＠＾－＾＠
さて、逮捕されたはいいんですけど、この入居者さん猫二匹飼ってて、この猫のことが心配で心配でたまらないんですよ。猫に罪はないですから。人間より猫の方が心配っていう私も私であれですけど。人はハイパーセキュリティRCに入っても自動的に食料が供給されるので死にませんが、猫ちゃんは水も食べ物もないと死んじゃいますからね。まずは最優先で猫を保護するということです。
ほんで、そのあとは、退去、片付け、再修繕、入居募集などのイベントが待ち構えます。どれもはじめてすることなので、わくわくします。
そして安定したら当初の目的だった念願のバリューアッドな展開へ行きたいと思います。いまのアパートの状況から収益改善できる箇所を徹底的に追及して、入居の快適性、利回りの改善をはかっていきたいです。
やり方は初めてなのでわかりませんが、自分の心の声を行動に反映し、わからぬところは調べながら、着実に大家力をつけていきたいと思っております。
ひと段落しましたので、ここにこの戦いの一部分を残させていただきます。
将来この書き込みを振り返った時に、私は何を思うのでしょうか。
そう考えるとまたわくわくしてきます。
それでは、ボロ物件の修繕へいきます。
いってきまーーーーーーす！！！！！！
８月の活動結果
皆様、お疲れ様です。 先月の活動報告をします。
◇ 超ボロ物件について
したこと
・除草作業
・電柱の設置
・電線の引き込み
・各種照明の変更
・風呂場の塗装
・エアコン設置
・窓際の棚の取り付け
・外壁木部の塗装（３０％）
・キッチン部分の塗装（５０％）
・天井仕上げ（５０％）
やること
・基礎のレベル合わせ
・割れたドアの交換（９月中旬）
・雨どいの取り付け
・風呂のドアの修繕（まーしーが壊した）
・下水の接続（１０月）
・崖の前にフェンス設置
・室内に洗濯機置けるよう改造
・天井（ラワン２ｍｍ板、ワトコオイル）
・床（杉材、コンパネ、CF）
・キッチン(杉材、コンパネ、CF)
・ふすまの交換（たぶんまーしーが穴空けた）
・ガス配線（ガス屋さんにお願い）
・汲み取りの管の撤去
・駐車スペースの囲い
・家の前のスペースにレンガで庭
・キッチンの床下ぶかぶか直す
・キッチンの窓枠
・トイレの窓枠
・お風呂の電気工事（外注）
・上水管またどっか割れてる ※ 新規！
・などなどwwwwww
先月はほぼほぼ自前で施工をした。まーしーのDIY力は百段階の「２」くらいで、スピードも亀の歩みなのですが、それに輪をかけて用事が入りまくってしまい予定の７割くらいしか進まなかった。
電柱が立って、電気が来ると一気に「住める雰囲気」になってきたのが嬉しかった。電球を６０ｗから１００ｗに変えたらそれだけで映えた印象になった。１００ｗ球は１００均で買えちゃうのでおすすめです。
基礎が割れて落ちているのをどうにか引き上げたいけれど、どうにかならないものか。てこの力を利用するか、機械を使うか、何人も集めて力業でやるか。そのまま放置か。笑
慣れてくると、きっと「この作業にはこれくらいの時間を要するから、全部合わせて〇〇時間で完成する見込み」とか分かってくるのだろうけれども。まーしー全くそのあたりの相場観がないので無限にDIYしてそうな錯覚に陥る。
それこそ一年後もやってんじゃね？？って不安になるときがある。わたしだけなのだろうか。とは言っても進むものは進んでいるし、たった１度でも上を向いていたらいつかは天に届くもんさって思い楽観して取り組んでいる。無知は怖いね。無知は強いね。以下のこの考え方、これだけで十分。
１．楽しんだんだしいいじゃん。
２．２回目からもっと上手くできる。
って、ことで、やってると脳が勝手に活性するのかな、見えなかった道筋が見えてきちゃう。それが面白い。ロマンシングサガって知ってますか？まーしーが子供のころに熱狂したゲームなんですけど。ゲームの中で、戦闘中にキャラのアタマのうえに電球が出てきていきなり技が閃くんですよ。キラーーーン！って。そんな感じです。DIYはきっとリアルロマサガです。２０１９年１１月１１日にリマスタリー版が配信されますので、みなさまもぜひどうぞ！（まーしーゲームやらないけどこれだけはやる！）
◇ 相続案件の購入について
相続案件の戸建てを９月に決済します。どなたかがツイッターで「相続」「離婚」「破産（倒産？）」が不動産投資の利益の源泉という話をされていたのですけれど、まさにど真ん中で「相続」の案件にあたることができました。
まーしー証券投資歴が長いので、この感覚はあれに近いなーと。「投げ売り」ってやつです。「投げ売り」ってのは拾った時点でα（市場平均上回る＝聖杯）確定なんです。投げ売りど真ん中が、上の３点なんでしょう。
この感覚は大事にしたいんですけど、戦略として
１．普段は）キャッシが潤沢にありすぎたら ＝ そこそこの物件を買う
２．機会が来て）投げ売りの背景が見えたら ＝ BS健全性＜攻めて 買う
というのが、まーしーには合いそうです。
１．は状況として自己資本比率高すぎる状態であるうえに、予備調査をしっかりできたうえで資産性と収益性をみて、どちらからも極端に割安であったりすれば買えばいい
２．はスピード勝負になると思われるので、荒くたくてもいいから定量分析しっかりして要所の定性評価だけして買えばいい。買うっていうか返事だけは秒でする。っていうことです。２．の場合でも、二人目三人目がでてこない状況ならばゆっくりと分析して金策してもよいかもしれません。
余談でしたｗ
川上物件ということですが、自身が下積みであることを忘れないようにして、厳しめにチェックを入れてみました。
・資産性からの評価
（定量）固定資産評価額の１４％で購入予定
（定性）実勢的に考えたら、市街地よりは１～２段落ちる。妥協して住む人間は想定できる。取引実績を見るに流動性はかなり低い。出口での苦戦も視野。おそらく今後の土地値の減少率も高い。学校が遠い。駐車場は３台以上とれる。再建可。調整区域外。１０年後は機能している。２０年後～は不透明。大規模資本による開拓可能性０％に近い。近辺は農振地区（１種農地）。端っこから太陽光投資がみられる。幹線道路まで２分。大規模商業施設（そこしかない）まで１０分少々。
・収益性からの評価
（定量）聞きこみ家賃６万円 利回り４６％
（定性）対象物件の周囲は貸家で出せている。＝入居実績はある。対象物件が周囲より魅力度が高ければより堅実な投資ができる。学校遠いけどぎり何とかなる。現在持ち主が格安価格で貸し出し中（４万円）。４万円でも利回り３０％超えられる。再入居の場合は異動の時期まで空く可能性。病院勤務の方がターゲットとして固いのではと情報。まあ、何よりも戸建ての入居実績があって、戸建て賃貸希望してる方が即契約している現状は、単純に需給ギャップがあるので、収益性からはあまり心配はいらないかもしれない。
今日、信金に行ったのですが、担保として入れる場合、路線価や固定資産から勘定してくれるとまーしー思っていたのですが、取引金額が土台になっちゃうらしいですね！！！！！！！！！！！！
これはまーしー困った困ったです。最初からボロ物件に資産性を期待してはいけないわけですが、ちょっと期待して計画組んでいた時期があったのでこれはしんどいですね。資産性評価から融資が足切りになる場合は、自己資金の補填がポイント？になりそうですが、できる限りしたくないんですよね。今はもう収益性から（特別に）考えてくれるってことでしょうか。ふうむ。
一見、不動産投資冬の時代っぽい雰囲気になりますが、まーしー的にはめっちゃチャンスやんけ！！！って思います。
さあ、自分で考えよう！ってやつですけど。まじで、不動産投資やりやすい時代に立ち会ってよかった！って思ってます。なんもわからなくても融資ばりばりひけたほーがおかしかったんですよたぶん（確信、絶対）。笑
◇ 仕入れ作業について
・結構、ニフティ不動産（アットホームとか一括で見れるやつ）見ているんですが、「おおおお！」って思って連絡とろうとしたり連絡とったりするともう遅いんですね。先月はそれが５～６回ありました。ミスプラが。徳島セミナーでいたぴ～さんのお話聞いてた時も１回あって、話お聞きしながら、まあこんなもんやわな～って結構落ち着いて思ってました。
・一番おいしそうやったのが、県庁所在地駅から１０分圏内２００万代ってやつですね。地図見た瞬間固いやんって。仕事中に通知で知って、休憩中に問い合わせたらもう決まってるという。笑笑。こんなんばっかです。自分自身、いま下積み意識が強いことと、石橋をたたいてたたいて叩きすぎて破壊する性格なのを考えると、すこし前のめりに「ノールック買い付け年内に必ず１件はする！」みたいな目標設定したほうがいいのかもしれません。
・仲良くしてる不動産屋さんから３戸まとめて８５０万でどうっていわれたんですが、なぜか不動産屋さんのほうから「いややっぱり学校遠いしあれこれあれこれこれあれで客付け難しそうだし家賃もあんまりとれないしやっぱりやめときなさい！」みたいなことを真剣に皆さん話し合ってて、なんなんだこの商売っ気のなさは！！って思って笑えました。応接間に入れてもらっている感じがします。でも、高をくくったり、よこしまな心をぼくがもってしまえば、こういう大事な関係もなくなるかもしれないので、しっかり心を清く、正しく、美しくもって、世のため人のため相手のため自分のわくわくを考えて、仕事はしなければなりません。
◇ 初セミナー参加（来月、８月２４日）
・はじめての不動産セミナーでした。和気藹々でした。
・安定の他の受講者さんたちに気を使ってあまり講師の方々と長々と話さない一日でした。自分でも驚くほど講師の方々と話さなかった。
・様子はツイッターで写真いくつかUPしましたのでそちらにて。
・重要度の高い情報は発信者受講者の立場を考えて伏せます。
（おもにふんどし王子さんのお話）
・感銘を受けた言葉
１．「農業してる人兼業申請してますか」
２．「ブラックアンドデッカーは女子の工具」
３．「すべて逆から考える(入居者決めてから家を買う)」
４．「住宅ローン・文筆・建設会社・地価・同一・・・ごにょ2」
５．「陰陽投資法」
６．「期待電話はマイネオ・withメルカリ」
以下、炎の気持ちで回覧
７．「とにかく割安で買う！安く！買う！絶対！！以上！！」
８．「商品化できるものしか買わない！商品化できるものを！安く！買う！」
９．「マネーフォワードで不動産取得値も入れて一括管理！」
１０．「塗る！塗ればだいたいええねん！」
１１．「築古の方が安心！」
１２．「延べ床大事！」
１３．「その地区の戸建ての構成比！」
１４．「買うな！」
１５．「リフォーム後を想像してワクワクできるか！」
１６．「一石四鳥五鳥あたりまえ！」
１７．「賃貸といふものは空間でなく時間を貸しとる！」
１８．仲介マンの攻略法 （マル秘）
・たまきさんやっぱりいいなー！あつい！誠実！
不動産投資セミナーのはずやのに「買うな！」「不動産投資するな！」「東京来ても無理や！勝てへん！私以上にすご人ばっかや！もちろん私がライバルや！」みたいな感じで、本当に誠実な人でまーしーが思った通りのええ人でした。さらにファンになりました。
やるなやるなって言ってらっしゃったけれど、まーしーは一番誠実な対応だと思うんですよね。そういう風に言われて「あぁ、、、ひのたまさんみたいにばりばりはできないからワタシはむりや・・・」とか思うんなら最初からやらんほうがよし！！！最初は勝てへんけどいつか勝つんや！失敗しながら負けながらも、一日でも早く勝負できるような投資家になるんや！！！！って思えるようやないと、事業って難しいんまーしーも思います。関西弁うつりましたどすなー。あんさんピアノが上達しましたなー。笑
不動産にかかわっててかつ不動産以外の事業もしたことある人に聞くと「不動産は一番簡単な部類の業種や」ってめっちゃ言われます。それはそれで真実なんやろなって思うけれど、いくらそうだって言っても、自分で自分の責任ぜんぶもつって心だけはないといくら不動産業って言っても難しいということはまーしーでも容易に想像できます。
まーしーが最初の物件を買って約４か月経ちます。まだまだ下積みは長いです。驕らず、勤勉に、謙虚に、それでいて楽しくやっていきます！
※「まーしー計画」ですが、ここ１か月で変更を余儀なくされました。更新してまたこちらにでも書きます。なかなか思うようにはいきませんな～。そのこと自体も楽しみながらやっていきたいですね！前向きにやってやるぜー！って思うと、行動も前向きになるものです。知恵が道を拓くこともあります！シアワセな世の中だ！
でわでわ～！
７月の活動結果
皆様、お疲れ様です。 先月の活動報告をします。
◇ 超ボロ物件について
したこと
・物件の前に砕石を敷いた
・家電製品を廃棄処分した
・畳をはがし床をコンパネ仕上げ
・クッションフロアを用意した
・浴室塗装 研磨→ シーラー塗 → １度塗 した
・天井用のラワン合板を仕上げてもらった
やること
・家屋の四隅の持ち上げとレベル合わせ
・電柱の設置と配線
・割れたドアの交換（８月中旬）
・雨どいの取り付け
・風呂のドアの修繕（まーしーが壊した）
・下水の接続（１０月）
・崖の前にフェンス設置
・室内に洗濯機置けるよう改造
・天井（ラワン２ｍｍ板、ワトコオイル）
・床（杉材、コンパネ、CF）
・お風呂（２度塗り）
・キッチン(杉材、コンパネ、CF)
・ふすまの交換（たぶんまーしーが穴空けた）
・ガス配線（ガス屋さんにお願い）
・エアコン設置（家電屋さんの予定）
・外装木部の塗装
・外装アクセントカラー
・汲み取りの管の撤去
・駐車スペースの囲い
・家の前のスペースにレンガで庭
・などなどwwwwww
先月は現職場の元同僚（退職したｗ）に手伝ってもらった。軽トラを貸してくれてコンパネと角材と雨樋の足りない分を運搬。彼は非常にまじめでいい男で気が合うため退職後も何度も遊んでいる。彼に私のブログをみせたら共感して手伝ってくれるというので甘えた。笑。彼はおえらさんで社労士で中小企業診断士である。まーしーはむかしその中小企業診断士というのをとろうとしたけど挫折したので彼を尊敬している。今後もアドバイスをもらおうとちゃっかり考えている。笑
ひろきちちゃんが遠いところからはるばるまーしーの物件まで来てくれて手伝ってくれた。ツイッターにも書いたけれど、彼から「ぜんぜんなってねー！ダメだ！２点だ！２点！」みたく言われ楽しく浴室塗装ができた。決してまーしーはマゾではない。笑。いやぁ、それにしてもひろきちちゃんはいいな。彼は心がきれいだ。ほんで、自分のアタマで考えとる。敬服するわ。笑
あと、ツイッターでいろいろと情報を下さるいちぼさん。ブラデカまじでええです。笑。ありがとうございます。道具増えると楽しくなりますね。笑。
と、いうことで私みたいなものでも手伝ってくれる人がいることに感謝の気持ちしかない。今月はいよいよ電柱が設置されるので、加速度的に修繕したいのだけれど、なかなかやることのボリュームが多くてプライオリティがわからんくなりそうだ。直したくなる病にみんな最初はかかるらしい。私は貸すことより直すことが目的となりつつある。笑
なにより、よくしてくれてる不動産屋さんに見せてあげたいね！あの建物がここまで直りましたよ！どや！まーしーすごいでしょ！ってしたいｗｗｗ それがモチベーション。そんなんでええんかｗｗ （ええにそれでｗｗ）
蛇足の蛇足。一所懸命にやってると、あちこちで「若いのにえらいねえ」って言われます。若いのにって言うてもわたしぼちぼちアラフォーなんですけどね。まーしーに会ったことある人はわかると思うけれど、２０代前半に言われます。気の持ちようはいつもサミュエルウルマンですわ。「もう」って考えない。「まだ」って考えてる。いつでも。がはは。笑。
◇ 初アパート購入について ※ リアルな情報配信
・初アパートを４日後に決済します。したことない方もいると思うので、それまでのフローを書いておきますので、ご参考になる部分はなさってください。意図している部分もあれば、意図してない部分（運）もあります。ひろきちちゃんもよく言っているけれど、世の中すべて確率です。ぼくよりもっとうまくできる人は世の中いっぱいいいいいいるでしょうし、まだそういう水準に足りてなくて引き寄せられない方もいます。ただ、行動力さえあれば、いつか獲物は獲得できます。その点をご理解いただいたうえでご参照くださいまーしー。（右側にヒント？というか私が意識してること書いておきます）
１．不動産屋さん紹介してもらう（当日中に御礼メールする）
２．不動産屋さんと仲良くなる（損得考えない）
３．不動産屋さんから訳のわからない物件を買う（損得考えない）
（何か不都合あっても不動産屋さんに絶対に愚痴言わない）
４．ちょくちょく通う
（必ず口実をつくる。必ず１つは喜ばせる仕掛けを持つ）
５．不動産屋さんから図面になる前の情報をもらう
６．即答する（ある程度の判断力・売契巻く訳ではない）
７．大日本政策金融公庫に融資依頼
８．２０Pくらい微妙に条件変えたシミュレーション
９．朝に昼に現地調査する
１０．夜に現地調査する
１１．専門家連れて上物確認する
１２．専門家連れて上物確認する
１３．大日本政策金融公庫から融資の返答
１４．諸々準備 → 購入
・今回良かったのは「渡りに船」的な案件だったことです。まだ取得して運営する前から気が早いですが、そこそこの案件であるとは思います。願わくば20%近くの利回りが欲しかったですが、残念ながら15%程度の取得価格になってしまいました。ただし、仲介さんを挟んでですがあれこれ交渉をしましたら「外壁と屋根を全面 フッ素塗料 で！！！」塗装していただけることとなりました。普通にやったら200万ほど掛かりますので、その分を織り込むとそこそこの売買になるかなあと思います。
・あとは駐車場が空いているので収益改善が多少期待できます。微々たるものですが、そういう観点からも一応は見ました。自販機や太陽光の線は難しそうです。歩いて１分でコンビニと薬局があります。あるいて２分で大型ショッピングモールがありますから。バイクガレージとかも検討しましたが、ROIそんなよくないうえに類例なくて需要予測難しそうなのでやめました。てか、今思えば五月蝿くて入居者嫌がるわ。やばいなー。この経営センス。汗。
・自主管理で行くのですが、入居者のうちの１名が非常にクレーマーらしいので良い修行となりそうです。決済前なのでまだ私の持ち物ではないのですが、すでに仲良くなりました。笑。もう少ししたらしれっと新家賃提示(今格安で住んどる…)できないかなあと思っております。もしも何かあった時のネタ？もあるので、多少心の余裕はあります。自主管理やクレーム対応って嫌がると思いますけれど、まーしー変わり者なのかそれもまた経験やし面白いよねって心底思っています。
・正直まーしー住みたいです。（そんだけええ場所です）
・あと！塗装屋さんに「駐車場の線も引き直して」ってお願いしたら「７月内で決済してもらえたらいいですよー」って言ってくれて、駐車場のライン引きもしてもらえることとなりました。
・火災保険、ハザードマップ見まくったけれど、水災大丈夫っていう感じはするけれど、、、うーん、ちょっと悩んでいます。現地もう一回見てきて、決済日までに判断します。織り込んだ場合と割り引いた場合の見積もりとってます。もちろん１０年払いです。一括で払えなくないですが、現金温存したいので毎年払いにしました。（一括でも年毎でも大して金額は変わらない）
◇ 仕入れ作業について
・超ボロ物件に梃子摺ってるのでほぼアットホーム見てるだけです。
・駅前でタダ以下案件ありましたが、労力掛かる系なのでなおさら購入は見送りいたしました。こういう状況でございますので、今の状況で買うのならば「掃除程度でそのまま貸せる系」の物件ですね。そういう案件があれば購入したいです。
◇ 初セミナー参加（来月、８月２４日）
・ まーしー一回もセミナーに行ったことがないです。来月はじめてセミナーなるものに参加させていただきます。場所は徳島です。講師は「日野たまき」さんという方です。私がこの方の本をんだ時に、ものすごく感銘を受けまして、一気にファンになりました。まーしー流っていうものは当然ないのですが、まーしーっぽさっていうのは初心の私にもあるはずなので、似た人（親和性を感じる）の真似をし学ぶことから入りたいと思ったわけです。たまきさんに会えるのが楽しみで仕方ないです。
・（余談）セミナーというのは行ったことないですが、とある超有名不動産投資家さんとたまたま不動産屋さんで会ってお話したことがあります。その方に私が「物件買いました」って言ったら「えー！すごい！みんなね、セミナーとか行くけれど、結局買わないの！すごいよ！」って返答をしてくれたことがあります。その方はめちゃくちゃポジティブな方で、いいな～って思ったのが胸に残ってます。たまきさんも、きっとこの方みたいな素敵な方なんだろうなーなんて思いながらおりました。ちなみにその方は一発目でめちゃくちゃデカイ案件からいったらしくって格の違いを見せつけられました。笑
◇ 読書紹介
・まーしー毎朝本を読んでるのですが、この本を読む時間が至福の時間だったりします。先日わたしが紹介した本を１０名くらいのツイッターとLINEグループの知り合いの方から『買ったよ！』って言ってもらえました。で、一点。私は不動産はほとんど素人なのですが、証券や金融には多少明るいのでこの本との親和性が高くて琴線にふれたのだと、いまはあらためて思っております。
・何を言いたいのかというと、せっかく買ってくださった方にとって「よくわからない」ってなってしまわないか心配ってことです。
・ですので、もしちょっとわからないとかこれはどうなのかとかあったら（私も未熟ですが）お答えをさせていただきますので、どうかご容赦ください。これが余計な心配でしたら、大丈夫です。伏してお願い申し上げます。
・今後、読書紹介をする際には、なるべく、どういう人に、どういうことで、どのように役に立つのか、明記したうえで紹介したいと思います。よろしくお願いします。
それでは、みなさん、今月も頑張りましょう！
次回は「まーしー計画」を紹介できればと思います。
でわでわ～！
６月の活動結果
皆様、お疲れ様です。
先月の活動報告をします。
◇ 超ボロ物件について
したこと
・電柱を立てる段取りをとった。
・下水接続用の穴を掘った。
・雨どいを買ってきて、家の中に置いた。
やること
・玄関前に採石を敷く。
・割れたドアを変える。
・雨樋を取り付ける。
・崖の前にフェンスを設置する。
・中に洗濯機置けるよう改造。
・内装（天井）
・内装（床）
・内装（お風呂）
・内装（キッチン）
・等々
現在、玄関ドアがバキバキに割れてます。７月に不動産屋さんが近場の物件を破る（解体する）らしく、ドアあげるよっていうことで、私が寸法を測りにいったところ全く同じ寸法だったため、７月中に(ほぼ0円で)ドアを取り換えます。あと、山の近くに砕石屋さんがあり、連絡したら安く譲ってくれるそうなので、軽トラで砕石を積んできて敷きます。白が明るくていいらしいです。どんな雰囲気に変わるのか楽しみです。
◇ 初アパート購入について
・愛している不動産屋さん経由で１棟アパートを購入予定。図面になる前物件ですね。完全にタイミング勝利です。公庫の融資をひくのですが、面接段階でまあいけますでしょうね。っていう返答があり。金利は２．１１％で期間は１０年で。自己資金は２割５分いれます。私、有価証券の残高かなり多く積んでいるのですが、証明のために確りとした資料いるのかなと思いきや、証券口座のプリントアウトしたやつでよいですよ。っていうことでした。
・公庫面談中に聞かれたことは、リフォーム経験についてよく聞かれました。不動産向けの融資が締まっていると（吉川先生のブログとかはじめとして）よく聞くので、あくまで事業性のあるリフォームを強調して話しました。あとは公共性を強調しました。生活保護者や、車の運転できない高齢者を受け入れていきたいって。
・公庫の融資をひいたあとには、しばらく確りと運営をしてから信金に借り換えたいと目論んではおります。ちゃっかり公庫の資金の振込先は信金を指定しました。家賃の振込先も同じく信金。一般的には繰り上げ返済はとっっっっってつもなく嫌がられるわけですが、国金は真逆らしく評価が上がるらしいので、機を見て返済したいです。（そして私向けの4,800兆円の融資枠がまた空くので、改めて国金で借りる予定です）
・さらに、不動産屋さん経由での売主との交渉してもらったのですが、引渡し前に外壁と屋根の塗装やり直してくれることに。敬服しているふんどし王子さんのエピソードと同じことが起こり光栄。幸先がよいのは間違いありませんが、正直嬉しくって珍しく浮かれていましたので、得意（調子に乗っているの意）な時こそあえて冷然とするようにと、気を引き締めなおしました。
◇ 仕入れ作業について
・ アットホームで毎日毎日毎日毎日近場の物件を検索しているのですが、ここ３か月で最も輝く物件が出ました。出るもんなんですね！！！たまには。びっくりしました。築20年くらいで。場所良くて。入居済みで。家賃6万で。利回り１８％で。手直しなしで。駐車場ありで。ミスプライスなのがハッキリわかったので、おどろきまして、すぐに電話しました。
・すぐに電話した結果、担当者が忙しそうだったので、現地まで１時間かけて先に車でいきました。その間に物件情報を教えてくれるっていうことで。でしたが、なかなか物件情報が来ずに詳細住所もわからず、担当者と連絡取れず、１時間くらいぐるぐる周辺みたけれどどの物件かわからなくって、結局帰宅しました。
・翌日もう一回見に行ったのですが、勝ち確したので、担当者に連絡。すると、、（以下略
・いい物件って、スピード勝負なんですね。がんばったんですけど、結果が全てですからね。ノールックだったら、とも思いますが、仕方ありません。これは、自分が自分に決めたルールなので、それを破ることの方がよくありません。たとえ、今回買えたとしてもブレた行動をしていたら、必ずいつかどこかで躓くはずです。何事も。
◇ 仕入れ作業について２
・別の用事で不動産屋にいくとまたいきなり図面になる前物件が。「今から見に行くけど、いく？買う買わないは別としてな、あんたの後学のために見ておいたほうがいいから、一緒にいきないさ」ってことで、一緒に見に行くことに。
・内容は、テナント３件フル稼働中、入居部分は６戸中２戸のみ入居。奥に豪邸があり、それを合わせたら７戸の計算。土地３００坪超。ABCDEでいえばAマイナスからBプラくらいの好立地。テナントのうちひとつは超人気店。入居していない部屋もリフォームしてないだけで直せばいけそう？な感覚。
・豪邸の方が残念で。地盤からいってもうてまして。ベタ基礎じゃなくって布基礎で傾きがひどくって、傾きが由来で（おそらくね）雨漏りもひどくって。それ以外は本当に良いおうちなんですが、解体するしかなさそうな気がしました。マジックルーム戦法をとったとしても、基礎からダメすぎると、その後も怖いですし。
・希望の売り出しからかなり指値が効きそうでしたが、あいにく私には先にほかの物件で忙しくって、失礼だし指値すらしませんでした。ただ、だれか買いたい人がいたら紹介してくださいってことでしたので、もしよかったらご紹介はします。一緒に写真撮りましたので、もうぼちぼち？したら公開されると思います。
◇ 仕入れ作業について３
・今までで最もひどい物件でした。６畳程度の部屋のはしからはしで１６センチ下がってました。これでも数か月前まで人が住んでいたというから驚きです。
・あとは、ネズミですね。おびただしい数のネズミ。びっくりしました。物件探ししているとこういうこともあるのでしょうか。リアルすぎてなんだか笑えました。
・こちらの物件に関しては、（知人の都合で）詳細は控えてほしいとのことですので、警戒しすぎかわかりませんが、ここまでにしておきます。そういう物件もあって、人が住めるっていうのはいい経験になったし、常識も改まりましたので、そういうことの共有とさせていただきました。
・・・。
最近、よく思います。
サラリーマンはいいけれど、サラリーマンの視界って本当に狭いんだなあって。世の中はほんとうはもっと開けていて、その 気 ひとつあれば拓いていける。
その分、自分の 武器 ってなにもないなっておもいます。自分が 何 を以って、人の幸せや 世の中の ため を生み出せるかって、いまなにもないなーって。正直に思っています。
私は、このまま誰の役にもたたないままでいいのでしょうか？会社行って、適当に上司さまに話合わせて、建て前を言って、食わせてもらって、それで、いいの？そうやって、生きてはいけるけれど、さ。
やっぱり！そんなのは嫌だ！ ぼくは本当のことをしたい！本当のことを言いたい！（わがままか！笑）だから、あしたからも頑張りたいです。だから、明日からも頑張るんです。そうしたいから、やるんです。（焦らんようにだけはしないとですけどｗ）
相変わらず、何時まで経っても子供みたいな考え方してんなあ。。
