簡単に利回りを高める方法（時術と空術をバランスよくつかう）
※ 前置き要らん方は本題から読んでくだし。
数字は「すべて」ではない。
ただし数字は「うそ」をつかない。
「うそ」にしてしまうのはヒトの方である。
定量的な判断は銀行はじめ投資家の判断材料の８割９割を占めて然るべきかなあと思う派（とはいえ、その１～２割にこそ〝歪〟があると思う派なので、玄人ほど定性要素を馬鹿にはしないということも同時にあげておく）なわけなんですけれども。
そうはいっても「ふいんき」というのは「すうじ」とはまた違った点で「ホッ」とした感情を投資家にあたえてくれることがある。
精神状態が右に左に動かない人ならば、別に数字だけ見てればいいんだけど、残念ながら、人間、どーーやっても精神状況を常にフラットには保てない。だったら、いつでもゴキゲンに取り組める仕組みを構築する方が良い(*ﾟ▽ﾟ*)
このあたり、実際に、やってみて、わかるという人は多いと思う。実際に、やってみないと、言われてもそこまでハラワタには落ちない。素人ほど気分をバカにするけど、玄人ほど気分をバカにしないような気がする(わたくし調べ)
かんわきゅうだい。昔やったぼくが好きなゲームの中に時を操る術と空間を操る術というのがでてきていた。投資にもこの感覚で、時を巧く操る方法、（投資商品上の）空間を巧く操る方法、そういうのを実感した。実感してこれは誰でもつかえる「術」だと思う、言い過ぎかもだけどこのあたりを理解することが賢明な投資の「資質」だとも思う。
あらためて「時術」と「空術」という２点に分けてお話してみようと思う。投資家に与えられた神器！！だと思う。
自分は不動産歴は３年にも満たないけれど、有価証券に関しては１０年以上の経験があるので、先ずは早期に有価証券を保有してて「よかったなあ」という例をあげてみる。各々に共通項があったので、得にその点を無邪気に挙げてみる。
ひとつは、「取得時利回り」という時術。ふたつめは、「本物の分身（恩株）」という空術。耳タコなくらい言うけど、この二点。有価証券でも不動産でも共通して使用できる術法！
利回りを高める方法は、その思考の枠組みを少し緩めてあげれば、意外なことで簡単に達成ができると思う。時術と空術をバランスよく使うこと。まずは有価証券の場合から。
◇ 有価証券における時術・空術の一例
例えば、私が保有している有価証券に「日本電技」というものがある。１０年くらい前に購入した。取得時の株価の平均取得値は５９２円で、配当金は２，２００円で、３．７２％であった。現在の株価は４，１８５円であって、配当金は１２，０００円になっている。取得時株価ベースで配当金利回りを考えると２０．３％になる。
なにを的確に伝えたいかというと、今、この時点で、ビジネスモデルが正しく、利益創出が適切で、配当性向もまともな会社で、配当利回り２０％を超える会社なんてないということ。（歴史的にも配当利回りはせいぜい３～４％以下の方が長期的なパフォーマンスが良くって、５％とか６％は長期的にはかえってパフォーマンスを押し下げるというのはマクロデータとしてもわかりきっていることなんだけども。）これは「時」を味方に付けた者にしか手にしえない珠玉の資産であるということ。
また、とっくに配当金で取得価格を上回っている場合がある。そう。取得後、積算した配当金が購入金額を上回る場合は、「絶対に負けない」有価証券を創り出すことができる。これが空術。無敵の分身を創り出すということ。実質ゼロ円でちゃりんちゃりんと毎日毎日自分に利益を生み出してくれる。そして、どんな攻撃（株価下落）も透けて通らない、無傷で戦い続けられる「分身の資産」を生む方法。これが空術。
これを配当金でなく短期的に達成する方法がある。例えば１０００株有価証券を保有して、税引き後価格で２倍になった時点で５００株を売却する方法。「無」から「有」を生み出し、その有価証券はコストゼロで資産を生み続けていく。
日常で分身の術ってつかえたらいいなあーって思うけれど、有価証券では分身の術は使える。本体の魂たる「現金」はもうすでに引き揚げてしまっているので七億万発の銃弾を被弾してもケロッとできる（マジでケロッとできる）
・・・精神的に楽ｗ
続いて不動産の場合。
◇ 不動産の場合 （時術・空術の一例）
例えば、私が取得した不動産（数字はかなりあえてざっくりにしてる）。
３年前（実質は３年弱）に１，１００万円で取得。年間１９０万の家賃を産むので、利回りは１７．３％である。これは初年度。
有価証券と違って、些末な苦労は多いものの立地が良いので退去しても数日で即次が決まっていたのでまあまあ苦労所得と言わずとも不労所得の範囲。
３年回すと５７０万円の家賃収入、税金で１８万円、電気代で２万円、保険代で１２万円、仲手・原状回復で２０万円、汚破損の保険で＋１５万円、礼金で＋５万円なのでトータルで５３８万円の収入。
取得価格から５３８万円を差し引くと５６２万円になるので、再設定利回り（取得時価格修正利回りーそういう前提を基にした場合の脳内妄想利回り）は３３．８％になるわけです。
で、こちらの場合も、なにを的確に伝えたいかというと、今、この時点で、立地もよくて、大手メーカー施工で建物の保全状態も良くて、賃貸需要の先細りの心配も非常に少なく、利回り３３．８％を超える不動産なんて売りに出てないということ。（超クソボロで商品性がない物件にむりやりお客さまおしこめて利回り１００％とか、分母が５０万円()で利回り１００％とかそういうのはあっても、実際やってみると大概その金額以上の肉体的精神的負荷があることは実際に経営をしてみた者だけが分かるので、そういうものを想定にしてはない。）これは「時」を味方に付けた者にしか手にしえない珠玉の資産であるということ。
また、そのうち家賃－諸経費で取得価格を上回ってくる場合が訪れる。そう。取得後、積算した家賃－諸経費が購入金額を上回る場合は、「絶対に負けない」不動産を創り出すことができる。これが空術。無敵の分身を創り出すということ。実質ゼロ円でちゃりんちゃりんと毎日毎日自分に利益を生み出してくれる。そして、どんな攻撃（家賃下落）も透けて通らない、無傷で戦い続けられる「資産」を生む方法。これが空術()。
・・・と、一見、不動産でも無敵に思わさせられるけれど、そんなことはないかなあ、というのが実際のところかなあ。不動産の場合は「真の空術」とはならず有価証券と比較して「ややじゃじゃ馬な分身」に思われる点は留意が必要だと思う。結局事業だし、もってるだけでランコストがかかる性質があるから、本当のお金持ちは不動産ってより有価証券比率高く資産を持つんじゃないかなあ。想像してご覧っていうか、実際のこの世のお金持ちがどういう資産配分してるかデータで見ればわかるでしょ。。。（いちいち書かなくても当たり前すぎるだけに書く気力が失われたので、枝葉がどうこうどうこでなぜそうなのかというようなお話はご想像にお任せ申し上げます）あと、だからこそ、不動産投資においての「売却のタイミング」って極意だと思うす。
脱線・・・？脱線かな？脱線を少し承知で思っていることを書くけれど
SNSの配信者は、不動産！不動産！って魔法の杖みたいに良いとこどりだけして宣伝しないほうがいいと思うんです。礼節とか品格とか、そういう高次元のハナシじゃなくって、そもそも全周１０ｃｍの〇は１０ｃｍの〇と伝えるべきだし、全辺１５ｃｍの△を一方向だけから見させて１５０ｃｍの▢だと伝えてはいけないと思うんです。（伝えたいけれど伝わらないかなあ）
不動産の〝ヨイトコロ〟って（わたしがおもうに）実際はもっと地場地場してて、超絶にナマモノであって、そういう中に活きた不動産があって、「情報の非対称性が優位に働く」とか「流動性が低くてミスプライスが発生しやすい」とか「人と人とのあっついドラマ」とかそういうところにあって、熱意の高い真剣な人がそれをひびひびひびひびシャーーーーープにみてそれなりにゲットできることだったり、真剣にお取引さんと接してそういう宝玉を得られたりとか、そういうような場合に〝限り〟不動産は「よい」と思うわけです。（だからなるべくべらべら誰にでもしゃべらず、ここだけにするってのが 投資家にとっての 本質たる態度だと思う。ある意味沈黙が金が礎の世界なので、そういう素養がついている人ほど本当に「聖杯」たることは言いたくないと思う。ぼくは。）
反して、あんまり理解せずに「隣の芝が青くみえてさ」だからねわたしもね、「ねこもしゃくしもね不動産もねはいドーゾ」ってのは、イコール相場が１０００００℃で沸いているよーってことですから、その時点で賢明である投資家はより深く考えるし、肝心なことは絶対に黙るし、賢明にいたってないフツーの投資家であってもフツーに投資しない。べきだ。べき。
相場が沸いているときほど、なんだろう、妙、そう、より深い妙がないといけなくって、その妙って１０％×１０％×１０％みたいな「手繰り寄せる奇跡」なのだから真剣な投資家ほど宣伝することがデメリットになるのを精神というより肉体に刻んでいるから、ちゃらちゃらと家賃よりも「家賃以外」で稼ごうとしている人間を「うわぁ」と思うし、さらに最たるは、そういう人にオカネ払っちゃっている人を「うわぁ」と思ってしまう。
（いまの市況で）誰が「不動産」をいいよっていうかっていうと、「不動産」で純粋に事業をしようとしていない人だよね。「不動産の家賃以外の方に明らかに注力してる」のに「不動産最高！」「楽しい！」「社会貢献！」「空き家再生！」とか言ってる人。ツールにしてる人。
本当に儲けてるなあ。本当に真剣にやってるなあって人ほど「不動産はもうからないですなあ。つらいですなあ」って言ってると思うんす。
ちょっとこの前接点があった大家さん（？？大家？）とか、話聞いてると主従逆転してたりとか、本筋のことは真剣に考えていなかったりして、どこにリソース割いてるんだろう、つじつま合わないことばかり言っていてどうなの？完全にオウンドメディア目的だったり情報商材のネタにしてるなあと思ったよね。道具だよね。ツール。空中戦するのための両翼。
ネット上の建前ではカッコいいことだけを言っていて、現実会った際の本音ではまったく真逆なのはちょっとね受け入れがたい。ぼくが好きな不動産を道具扱いするのは、やっぱりちょっと受け入れがたい。
「道具としての不動産」という本を一冊かけそうなくらいその人とかそう言う人について書けそうだけれど、お酒の飲みながら書いてるばかりに、そろそろこの記事こそ本末転倒したのでこの話題はこのあたりでしまいにします！
と、いうわけで、はい！「まーしー大家」はおしまい！ ブーメランでしたｗｗｗ
※ 上記の計算式として有価証券に毎年税引後配当金があることを除いて比較して取得時利回りの話をしているため、本当はもっと取得時利回り（実質）はよくなります。反面、譲渡益税を加味していないので、利益確定した段階では税金分ガッツリもってかれます。
※ あと、株の利益の本質は「利益」とか「資本」なわけで、配当は一部分のオカネのことしかあらわしていなくって、実質的にはもっと稼いでいるよっていう視点もほっといてます。（雑だけど利益１０，０００円で利益配当性向２０％なら配当金は２，０００円でしかないけど、有価証券の利益って株主の利益ですからねっていう超絶基本）
◇ まとめ
・よい資産を持つと「取得時利回り」は年々高まる。
・良い資産を持つといずれ「取得価格ゼロ」になる。
・「取得価格実質ゼロ」になると精神的に楽。
・「取得価格実質ゼロ」になるとよりリスク高くリターン高い投資ができる。
・資産拡大初期では有価証券よりも不動産。
・有価証券はより一層お金持ちが持つ資産。
・はよやれ。
つまらない話？
当たり前の話？
面白い話？
読み手にとって感想はいろいろと変わると思うけれど、ぼくはこういう投資の原則というのは不変なんじゃないかなーとおもっている派です！
２０２１やったこと
一年間まとめておきます。
「成功するまであきらめなければ負けでない」みたいなことはやすやすとは言えないけれども、そうはいってもそれなりに「あきらめないという精神だけを頼りにやりきった」一年間だった ＞＜
当初は半年ほどで全空物件を満室にすると意気込んでいましたけれども、まあ（やりきった側だから弱音っぽい言い方をする権利はあると思うのでいうけど！）素人が全空満室ってそれなりな問題解決なんですよ。見誤りもいいとこ！
結局、満室までなんと！１年掛かったけど、普通の会社員ならばビールなんか飲んでだらだらYouTubeみてるような真夜中に足場登ってペンキ塗ったり（労災にもならないし絶対ダメ）しての「１年間」なので、気が抜けてるような人間には全く問題解決なんてできてなかったと思う。書いてて思った。じがじさんだ。たぶんフェアバリューじゃない。実績よりもお口の方が達者だ。おっさん化がはげしいぜ。笑
１月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
２月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
３月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
・法人貸し戸建 （賃貸借契約が先：５年契約、月６万円）
・調停１０２万円で早期に和解
４月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
・圧倒的ミスプラアパート買い逃す
５月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
６月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
・融資出たのに買い逃す（地銀1.175％／年）
７月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
８月 ・９戸全空アパートDIYリフォーム
・自己使用倉庫DIYリフォーム
・築古再販戸建戸建案件の紹介
９月 ・９戸全空アパート満室！！！！！！！！！！！！！
・自社事務所DIYリフォーム
・１７０万円全空アパート購入（メゾネット４戸）
１０月 ・１７０万円全空アパートDIYリフォーム
・何棟か不動産現調に行く
１１月 ・１７０万円全空アパートDIYリフォーム
・築古RCマンション紹介
１２月 ・１７０万円全空アパートDIYリフォーム
・〇ワ地区高利回りアパート紹介
と、いうことでほとんどDIYで１年が過ぎていった。
ざっくり物件が８００万に対し年間家賃４００万円弱なので、表面利回り約半分ということなのだけれど、諸費用やリフォーム費用や余計な（払わなくても本来良い）調停費用などを加味した実利回りというもので考えれば２７％くらいに落ち着いた。戸建２００万の３０％とかと違い、一応一千数百万以上の２７％なので絶対額での手残りはしっかりとある点が嬉しい。外装メンテや火災保険などの費用も戸建の何分の一かに収まるのもまる。
個人的なデューデリでは物件自体はボトルネック要素さえ取り除けば倍以上の価値があると思っていたけれど、そのボトルネックとなる部分が多くって、その点を一つ一つ取り除いていくことが割と大変だった。当初の見解では、一見オポチュニティ型とはいえ実質的にはコア投資に近い目の問題解決だと（個人目線では）思っていたけれど、なんせ知識経験の乏しさと、どケチ根性で投下するリソースを自分に限定しすぎたことが反省点。その分、本経験を通しての学びは深かった。
あとはね。最大の反省点は。オウンドメディアのようなものを自身ができると思っていた点。完成したらもう一度ツイッターやブログ上での発信をしようと幾度も幾度も試みるも「ねっとりと」沁みついたとあるやりとりが脳と心を離れず、自分のためにやっていることなのに、自分が楽しくないことにどうしても活路を見出すことはできませんでした。
具体的なknow-howというものも、きっとあるのだろうけれど、あたためていたそれらについてはぼくは直で直接あった人に限定して話していきたいと思うし、それを利用してインターネット上で知名度（笑）をあげたいなどという心は一切なくなった。そういう意味では、非常によい自己認識をできた１年でありました。
魑魅魍魎有象無象のインターネット社会でバリバリとインフルエンサー活動をされている方を尊敬するけれど、もともと私は少ない限られた人を（好い悪いは別として）深く大切にする性分であって、浅く広く「ええかっこしい」をしようとしていた時点でそれが虚ろだとなぜわからなかったのか。つくづく反省します。
何事も、地場で、目の前で、真摯に互いにやりとりができることが大事です。
物理的な距離間を主として人間にプライオリティをつけることの賛否はともかく、自身の関心の輪と影響の輪というものを適切に判断して、自分が無理したり虚ろにならない状態を保ったまま展開をしていきたい。いわば、ぼくは現状では、そういう「ちいさな器」であると思っているのだけど、それがミスプライスなのかフェアバリューなのかとかいう議論はさておき、何年後かしたら自分自身も首２つ３つとびぬけて、また違う風景が見られることと思う。その際は、自信をもって、遠方の方にもよい影響力を与えられれば、いろいろな人に、いろいろな地域にプラスの影響を与えられるはずだから。そのためにも、今はじっくりと確実なことを繰り返していきたい。
一年間、あらためて、思う。自分がここまでできるとは、自分がここまで稼げるとは、思ってもみなかった。これは自分だけのパワーなのか？？
思ってもみなかったことを成立させている根底にあるのは、
１．感謝のこころ
２．無邪気さ
３．礼節
だったと思う。
一見すると全く役に立たないようなものたちに見えるけれど、不器用なぼくでもやれることをやれたのは、せめて、せめての気持ちで他人のことを考えたから。
インターネット上のぼくのイメージとは重ならないかもしれないけれど、ぼくはぼくの目の前にいて、一緒に仕事や、仕事の苦難を共有してくれる人に、採算後回しで感謝をしているし、狙ってやったわけではないけれど、自己犠牲して相手に尽くした結果として、副産物をいただいている。そして、それは自分が苦労したりピンチに陥った経験が多いほどじわじわと涵養していく。
冗長になることを承知で繰り返すけれど、ぼくはぼくの目の前の人を大切にしたい。なぜなら、ぼくの影響力（実力）が及ぼす範囲が非常に小さくって、やたらめったら発信活動なんてする気になれないから。旧石器時代のビジネスマンだとかといわれて揶揄されそうだけど、ぼくは「ちいさな器」を大切なこころかまえとしてやっていきたい。
「主従逆転」とか「本末転倒」とか「手段と目的が逆」ってよく普段の生活で使いがちな僕ですが、まあ来年も引き続いて同様のことを口走ってもいいじゃあないか。と、あきらめて、実直な活動をこころがけていきたいと思います。
全空アパート再生による防衛的レバレッジ投資 記録（１）
多忙。の中、あえて少しの時間を文字書きにかけてみようと思う。きまぐれに。ほんとにたまたま。
当たり前のことを申しますが、自分のしたいこと、すべきこと、できること、この３つが重なり合えば「やろうとすること」はもっとも良いわけでございます。とはいえ、どこまで内省をしようともそれら自体の定義や、それら互いのずれを完璧に把握することは困難です。そこで、公開の場で自分の思うことを発信して外からのご意見を賜ればと思います。
さて、
今現在、自分のしたいこと、すべきこと、できることを定義づけるためにこのたびあえて名づけました。「防衛的レバレッジ投資」と。どうでしょう。不思議な語感ですね。
でこの目標の設定が自分にとって防衛的すぎて機会損失をしているのか、過度なリスクプレミアムを求めているのか、いまだ道半ばであって、その実は正確に理解できているとは（自分自身）思えない。。ですから、冒頭でも申し上げた通り客観的に意見をいただくことでよりその定めるところが正しいものなのか確認したいです。
さて、早速ですが、全空アパート再生がなぜ防衛的な投資なのかをつらつらと記入していきたいと思います。
◇ 定量的指標
防衛的投資というのは、いわばただの言葉であって、そういえるかいえないかの各水準は各々の投資家によって異なるものだと思う。論拠さえあればそれである意味（主観では）正解であるとも言えてしまうし、そもそも各投資家のバックボーンが異なるから、そのあたりを勘案せずにそれは違うとか正しいとか議論しあうのはちょっと配慮（まあ、本音では思慮と言いたい）が足りないのでないかなと思う。ので、自身の環境において自身が「防衛的投資である」と思う指標を定量的に書いていく。
１．返済比率５０％以下（できれば４０％以下）
２．自己資本比率５０％以上
３．借入期間１０年以内
４．５年ペイ
１．の論拠としては、賃貸経営をするうえで空室の発生や修繕や突発的なトラブルというのがあるから。「利回りが高い」ということは「リスクプレミアムが高い」と置き換えても良いことであるので、そのリスクは具体的にどういうものが挙げられるのか？またそれぞれの発生確率はどれくらいなのか？つぶしておけるリスクなのか発生後に対処が易いトラブルなのか、そのあたりをブレークダウンして正確に把握することが重要。例えば空室なんかは、入居者の属性や生活環境によって入居期間をある程度把握することはできるが、どーしてもその時期や頻度はアンコントローラブルな性質をもつのでセーフティマージンを多めに見積もっておいた方が安全である。
２．の論拠としては、賃貸経営というのは急に多額な支出が掛かるものであるから。かかっては欲しくないけれど、投資家の熟練度が低ければ低いほど事前の見込みが甘くそれが原因で数百万数千万のマイナスに傾くことがある。このあたりの比率は投資家の熟練度に応じて減らしても良いと思うが、あまり己を過信せず行く方が良いと思う。「なにかあったら借金全額返せばOK」という心持で入れるほうが経営にも余裕が持てる。投資家自体が変な判断をするリスクを減らせる。枕を高くして寝られないと経営のパフォーマンスにも影響が出る（と私は考える）。
３．の論拠としては、時間の流れはもちろん、世の中の流れはアンコントローラブルであるから。消費者の志向も変わるし、社会的なルールによって人々の住処も変わるし、災害によって人の住処は変わるし、、、と言い出せばきりがない。不動産賃貸業というのは事業ではあるのだけれど、投資的な要素（時間軸を長めにとる）が大きいと思う。「長期」というものをあまくみないことが大事であります。
（もう少し蛇足して書くと、３５年とか２５年とかそういった期間で借入をすること自体が私にとってはリスク過多だと思うので、私は”超“長期の借金はせず「１０年以内でCFが出て経営ができる事業計画を考えるように頭を捻るほうがよい」のだと私は思います。融資期間を長くなって得られる果実を得るのか、そのリスクを避けるのかは投資家それぞれの判断によります。融資期間が短いとトータルの金利も少なくなるメリットや、残債の減りが早いと投資していても楽しい、みたいなこともあります。が、飽く迄、そういう副次的な要素ではなく「時間」という最大級に人間にはどーしよーもままならぬことを安々選択することが烏滸がましい気がします。とはいえ、融資期間は長いけれど実際の回収は早い！とか２～３年後の売却前提！とか、とにもかくにもキャッシュを積みたいのだ！とか、様々な融資を複合して長期間の融資比率は〇〇％以下にする、とか自分ルールしてやるというのはありです。リスク許容度とリスクマネジメント能力によります。ハサミは使いよう、みたいなことを冗長に書きました。リスクテイカーの方がプレミアムがないと投資ということ自体が成り立ちませんし、私はリスクテイカーを尊敬しています。）
４．の論拠としては、一口に「利回り」と言っても、それは収益と投資額だけを示しているにすぎません。そこに関わる経費はまちまちであったり、時を進めてみないと実際どういう結果になるのかは分からないです。確定された経費と不確定な経費がありますが、不確定な経費について理論上十分と考えられる額を計算式にあてたうえで世相の遷り変りのリスクがあまりない段階で投資金額を全額回収することが重要です。
↓ 手書きでイメージ書いてみました。
〔選択するべき投資機会〕
まあ、建設経験もない人間が1,000万くらいのごみ買って、そこにさらに赤字掘って赤字掘って赤字を掘って赤字を掘りまくって修繕費ぶちこんでくことはリスクテイクじゃないのかと言われればリスクテイクなんですけれども。
私が投資家という役割を果たさんとしたときに、「未来」とかいう非確実でアンコントローラブルで代表的なことよりも、「一時の赤字」という確実でコントローラブルなことの方がリスクテイクじゃないという投資判断をしたということです。
客観的にこのことを見つめなおしても「長期で借入してよい物件買った方がROI良い」です。リスクプレミアムってよくできてるなあと思います。運用期間中の不確実性など誰にも分からないからそれなりにプレミアムのってないと投資しない。「リスク」とは「ぶれはば」なので、べき分布みたくなってて、富裕層に容易になる人がいる裏には爆死している人がいます。
（昨今では明らかにえ？それ、全くリスクプレミアムのってないんじゃないの？逆プレミアムじゃん。リスクをお金出して買ってるの？みたいな物件を拝見しますが、余計なお世話で最大限に前置きしてそういう本質的事実を伝えると必ず余計な世話だと狂乱されます。まあ、べき分布で大丈夫ってケースもあるので、そう収まることをおいのりしております。）
多少反響ありましたら、定性分析編とか、実際の計画と実績のギャップについてとか、おもしろい？トラブルとかたくさんあるので書いてみようかなあと思います。
いちばん嬉しいのは、投資判断の仕方について建設的なご意見をいただけることなので、もし奇特な方（本来の意味合い）がいらっしゃいましたらよろしくお願いします。
まーしー 拝
メモ（１）
（１）某第一地銀から物件紹介と融資内諾
2021年7月なかなか融資が難しいというこの時世に有難く第一地銀さまから鉄骨AP融資OK。しかも年利は1.175％という！ぼくが活動しだして最初に借りた公庫の年利2.51％の半分以下・・・。
ぼくは属性があまりよくないのを自認していたので、都銀とか地銀は無理で、いけても地元信金と思っておりました。そういうことを踏まえて逆算して信頼残高（）を高めるべく、地元信金にクレカ作成から何から何からすべてを捧げてきましたがこの2年間がまるで嘘のように、給与が振り込まれたら即日給与を抜き取るだけという超究武超絶雑扱いを貫いてきた第一地銀から好条件の融資を受けられることとなりました。
該当物件については、辛うじて数年間残存ありの鉄骨で立地は誰に聞いても間違いないというような1等地で、セブンイレブンの隣で、ほかにも業績の良い大企業がどんどん進出しているというこの地域では（僕の中で？）中心と思っているそんな場所。謄本みるところ当初かなりお金がかかって建っているようで、今の提示価格は当初借り入れしている額の５分の１程度。さらに途中リフォーム費用も購入予定価格の２倍くらいかかっているというような物件。こ、これは・・・！
ということでリサーチを続けたのですが、案の定売主さんは火の車（決算書を見てどういう返済でどういう借り入れをしているかなどわかる）でして、債権者が銀行だということが分かりました。表向きはもう少しクリーンな売却理由を聞かされていましたが、１００００％任意売却案件だとふんだ私はさらに強烈な指値を
～完～
お箸休め
こんにちは！
◇ 近況について
全空アパートの再生いちいち問題を書いていたらきりがないくらい問題がありましたが、それでも９室のうち現在３世帯まで入居しました！安定のマイナスのキャッシュフロー！！まずは全室満室にしないと、ほかのことはできませぬので、ひたすらリフォームと客つけ頑張ります！
とはいえ、修繕なしならば手を出してもいいかなってことで、知人の法人に対して修繕なしで月６万円５年で契約撒く案件（技能実習生向）があるので、それだけはやります。軽微な修繕とかトラブル対応とかはすべて法人さまの方でしていただく感じです。あまり新規物件は買わないようにしております。話があっても、本腰でなくちょいカミするのも失礼なので「今はアパートだけやってますすみません」と素直に言っています。
◇ 懸命なる大家の賢明なる大家への道 のんふぃくしょん
「大家道。」
もう７０歳を超えるじいちゃんはそう言った。
１年と少しの経験しかない私は、その大家道を語る態度の自然さに感銘を受けるとともに、自分自身がだましだましやっていることに対して、なにやら浮き彫りにされたような感じがしてうまく言葉が出てこなくなった。
必死に言葉を選ぼうとするも、その言葉のすべてが場違いな気がして、謙遜をする言葉を吐き出すことしかできなかった。じいちゃんに対しては、なにひとつ胸を張って言えることがないような錯覚（う、うん、錯覚･･･）に陥った。
じいちゃんはぼくのことを見抜いていた見抜いていないとか、そういう次元で話してしていなかった。ただただ、自分が良いと思うシゴトをしてきて、それで喜んでもらって、地域で一番の商品を提供することだけに意識を注いでやってきていた。と、そういうことをひたすら純に語った。
能力？知識？経験？技術？ そういったチャチなものじゃあ断じてねえ、もっと崇高な、もっと大切なことの完成形に極めて近い豊かなココロノアリカタをお持ちであった。こういう状態っていうのが、人間にとって揺らぎない自然な豊かさに違いないのはぼくにでもわかった。
「筋交いは自分でする。肝心なところは自分でやる。ボード貼りとか、壁紙とか、そういうことは大工に頼む。」
ｗｗｗｗｗ
真逆。あまりにも真逆すぎる。言うまでもなく真逆であった。
ある人からの紹介後、ほかの人がいなくなり、じいちゃんはぼくと二人きりで話したそうにしていた。じいちゃんはぼくと沢山話しそうにしていた。
「同じ匂いがする」
じいちゃんはそうやっていうと、自分のことを語りだした。あとになって答え合わせができることなのだが、その時点でもうぼくが何を話すかわかっているようなそんな話ぶりだった。
もともと県庁で働いていたこと。若くして独立したくて、県の仕事後に家を自分で直す仕事を夜中までずっと続けてきたこと。変な先輩の変な命令に従いたくなかったこと。従わなくて冷遇されたこと。ゴマをする人間が優遇される組織に嫌気がさしたこと。当時、そして、今。分岐点、選択と結果。
結果は目の前のじいちゃん。好きなことを好きな時にする自由。客付け業者に卑屈になることなく自信をもってお客さまに提供できるスキのない商品。今目の前にあるのは結果だけだけれど、その過程にある努力が容易に想像できた。
じいちゃんがぼくに尋ねる。「なんで、君は、こういうことをしているの？」
そう尋ねる目は、もう答えが分かっているかのようだった。
またひとつ裏切られない誓いができてしまった。かたじけない。
３５年後、ぼくはじいちゃんに重なるのであろうか？
答えは「いま」でている。
「いま」の連続だ。
がんばろう。
過去と未来、時は隔てるも、別の軸で同じ景色を眺めていく。
大家道。いつか言える日を夢見て。
◇ NOT TO DO
校正なくオナ気味に書きますことをお許しください。
ちょっとこれは真剣に不動産事業にリソースさかないとマズいってことで、普段のツイッターやブログ書きっていうものを意図的に封印してもくもくとおしごとにリソースを割いております。ずっと安定して精神も肉体も財布もつらいです。特にわたくしには厄介な素養がありまして。わたくしは人生のけっこう早い段階から人一倍に意識が散漫になりやすいという特性（ギフト）を有していることに気づいておりました。ですから、そういう特性を御するために、なにをやるかよりやらないかってことにノーミソ使うように対策をしています。結果的にその「残ったもの」がやるべきこととして浮き彫りになってくるからです。ほやもんで、否、あえて、「ツイッター」とか「ブログ」とか「読書」とかそういう楽しい類のものからいまこの瞬間遠ざかることで、先々終わったときにそういったNOT TO DO が解放されてノージルが垂れ流されるだろう報酬系回路を自作しています！報酬系回路のDIY！！！バアアアアーーン！
・・・とかいうても、まあこれも安定して意味が良く分からないですが
１．（目標から起算し必要なこと以外の）ノーミソのメモリを使わぬよう使わぬよう
２．（地道な作業も不毛でなく育毛なんだと）ノーミソ騙すように騙すように
いかにして、ネフェルピトーが弓矢使いのノーミソこねくりまわして「あっあっあっ」みたいな状況にしているようなことをセルフで出来るかって鍵だと思います。ヒトは悲観的。１ヨロコビ＝２カナシミ。対策しなければ人間は物事に立ち向かえない。この行動経済学のプロスペクト理論を知ってからは、特にそういう観点で自分の操縦を意識できるようになったし、マーケットでどこに一番ミスプライスができやすいかってのも、結局人間がヒトになっちゃってる時ですよね。随意と不随意。なんだかんだいってテレビとか酒とか恋愛とかそういう外的刺激で不随意のまっまに「あっあっあっ」って状況になれたり（というよりされちゃったり）するのですが、そういうコマを１つ減らして、随意的に「うっひょぉぉぉおれの未来はこれでハッピー！ハッピーうれぴーよろぴくね！」ってコマを１つ増やすって、この連続的セルフ報酬系回路強化ってのがほんとうに大事だよなぁって思ったりしております。
筋肉増加したいのであれば、有酸素とか食事の間隔ひらいてｶﾀﾎﾞるのがマイナス１コマで、無酸素とか血中アミノ酸濃度保つことがプラス１コマ。お金を増やしたいのであれば、いま不要なもの５年後不要なものを買うのがマイナス１コマで、いま必要なもの強いては１０年後にも必要なものを買うのがプラス１コマ。
望む結果のヨシアシというのは、毎日何回も何十回も何百回も訪ねてくる一瞬一秒のノーミソの魔に勝ち続けることなんではないかなあと思います。増し張りして白ペンキぬればええねん。脳みそもだませばええねん！ってことで、そうやって信じて頑張っています！こじつけもハナハダしいですがｗｗｗ 相変わらずオナ気味校正なしの乱文ご容赦。
不動産投資は定量分析だけで足りるのか？
令和になりてから不動産投資をはじめましたまーしーです。
こんにちは。
不動産投資というものをはじめまして、思ったことで一番？大きいなって思うことがあるので、そちらについてかいてみたいとおもいます。
本日は「私が思った不動産投資と証券（株券）投資の見方の違い」について書いていきます。
（個人的には投資判断の根っこは同じやと思うています。不動産にかかわる人の投資判断の仕方と、証券投資する人の投資判断の偏りが単純に面白くって無邪気に書きます。良い悪いの話でもなければ、他意もありません。伏してご案内申し上げます。）
◇定量分析と定性分析
何事も、数字で判断することが大事です。
ただし、数字がすべてではありません。
「数字はうそをつかないけれど、数字がすべてじゃない」ですし、
こういう意識を確りもって投資判断をすることが大事やと思います。
（数字や図表をごかますことは容易ですが）
◇不動産投資家さんの分析割合と証券投資家の分析割合
不動産投資家さんの分析の仕方を見ていると、おおいなあと思うのが「定量要素」だけで投資判断しようとしている方が多いのではないか。ということです。
本人の主観では「数字も数字以外も見ている」けれど離見の見で自身を見直してみたら意外と定量要素９対定性要素１みたいなことがあり得るのではないでしょうか。
証券投資を行う場合には、定量要素は第一判断の可否のためにしか使いません。数字上いけるのでは？と思ってからが、本当の分析開始というところがあると思います。極端なことを申しても、定量分析５０％を上回ることはないと思います。数字だけ見てても仕方ないのです。
いわば、定性要素の中にしかゆがみはありません。定量要素を裏付けるために定性要素が必要なんです。定量的に割安だと思われる理由を多角度多角度多角度多角度で見ていってはじめて市場価格との歪みが見つけられるわけです。
定量要素は１００人の人が１００人見られる内容ですから、優劣は生じえません。決算報告もそのタイミングでしかでないので、その間の潜在している企業の頑張りはわからないわけです。潜在と顕在。潜在している部分を己が見つけて、黙って買い、顕在化したら半分売る。とかやっていくのが証券投資（短期～中期）の方法です。よって、定性要素をしっかり見ます。
いま紹介したのは短期中期の投資法ですが、まーしーのように長期の時間軸の場合も同じです。むしろ長期の投資ほど定性要素が大事であると思います。個別的な要素、外部的な要素、見ようと思えばいくらでもあるので、その玉石混合の中で必要な情報だけを残して投資判断をします。
反面、不動産投資家さんと話してて、定量要素に重点を置く人が多い気がします。
◇なぜ？不動産投資家さんは定量分析を重視するのか。
まーしー的な結論を言えば「はやいものがち」要素が極めて高いことがあげられると思います。
株券は発行株式が１枚ということはありえませんが、不動産は１点だけということがあげられます。
あとは、逆説的な考え方ですが。
センミツといいますけれど、明らかにダメなものがすぐわかる。ということがもうひとつあると思います。
さて、もうひとつだけ言えば十分です。
「精錬された投資家は全部理解している」からです。
予測が建てられて、予測通りに行くのです。
値段見て、地図見て、周囲の相場、周囲の現状、修繕箇所、写真見て、修繕に必要なお金、ハザードマップ、人口動態見て、年齢層、今後１０年後の見通し立てて、学校の統廃合みて、学校や工場みて、、、、、、、、、、etcetcetcetc、、、
ってのを先んじて想定しているから、パーン！って物件情報出た瞬間に一瞬で定性要素見終わるんですよ。本当はその場所までいって深々と定性要素見るべきですけれど、たぶん勘が働くので、熟練された人になってくるとみる必要すらないというｗｗｗ
そうすると（逆説的ですが）定量要素よりの分析が重視されるようになります。瑕疵担保責任というのも定量分析に偏った判断をできる一助になっていますし。
あと、（そういう瞬時に勘を働かせて買える賢明な投資家は）乾坤一擲で投資する割合が少ないから、定性要素を確認するよりも、とにかく早く買い付けを入れることのメリットが上回ってくるわけです。
資金力ない投資家だと、怖いので。入念な定性分析をすると思うんですけど、そうしてる間に勘の効く資金力のある投資家が投資するということだと思います。
◇ 結論
１．将来的には、勘が効いて瞬時に資金投下できる不動産投資家になりたい
一度、そちら側にいけばほとんどの投資家を出し抜きやすい
（資金量や投資判断が”勘”によることが、大きな参入障壁になっている）
２．現況的には、やはり “百人一首„ だけでは戦うことができないので
弱者の戦略かと思うけれど定性分析重視の戦いをする
凹みの理由に気づき、その凹みを修復できる力をつけることが大事
例えば、土地安く買って新築を計画するにしても、部材一つの良し悪し、配置の良し悪しなど、施主としてきちんと理解できるようにすることが大事であると思っている。
急がば回れというが、なにも急がば回っていなくて至極当然のことであるように思う。かじ取りできぬのに、なぜ大海に船を出そうとするのか。死にに行くようなものだから。小さくこけまくって、危ないところを理解した方がいいに決まっている。
◇ おまけ
私には過ぎた話であるけれど。主要駅徒歩２分の接道していない土地６筆を約８００平米バルク買いして新築アパートを建てられる構想があって、（JRの持ってる更地だけ売却価格返答待ち）土地の取得までは見通しがついた。ということがありました。
こうやってああだこうだ「できるできないでもできるかも」みたいな話を侃々諤々しているときが一番興奮する。「ふつーできひんやろ」の中にしかお宝は残っていないから、常にそうやって「あかんやろたぶん」と向き合って仕事をしていきたい。
余談ですけれど、戦中戦後ってごっちゃごちゃしてて、お寺さんがかわいそうな人に土地を貸してあげてあなたそこに家を建ててすみなさい、、みたいな話とかたっくさんあったみたいです。しかもね！土地の境界を気にせずに隣の土地の人のところにまたがって家建ててたりとか。構図と地図と違ってたりとか。鉄道会社の土地に建ててたりとか。そういう日常では接することのできない世界を垣間見れただけでよかったよね！楽しいすぎる！
いろいろしらんだことを知っていけばいくほどに、潜在しているチャンスを顕在化させられるようになると思うのです。
だから、ボロ物件を買って修繕しようと思ったんです。
タイトルから逸脱して変なところに着地するのはいつものことです。
ではでは～
１１月の活動報告
皆様、お疲れ様です。 先月の活動報告をします。
◇仕入れについて ～うれしさとくやしさ～
・数十万円代の案件、案内していただけるようになりました。
権利関係複雑で再建不でボロだけど、市の主要駅歩いてすぐとか。
ただ価格に応じて凹みの質も上質なので、凹みの戻しにリソース割きます。
・完全にDIYでする場合、仕入れのペースが速すぎて買えない状態です。
概ね修繕のスピードを１とすると、仕入れの速度が１０くらいです。
したがい、とりあえず買うということとならず、保留するようになりました。
ええ身分やなあ・・・オマエ・・・状態です。
・とりあえず買っておいて、隣地を売買したらどうとか、そういう話も初めてしました。侃々諤々と、お互いの意見を述べ合って、最適解を見つけ出す。これ、めっちゃ楽しいですね。ボードゲームとかカードゲームが好きな私はたぶんこういう思考錯誤とか妄想とか１２時間ぶっつづきでできる気質な気がします。なんにしろ、自信がもっと不動産を好きになれそうな可能性を見いだせたので、とてもうれしくなりました。
◇融資活動について ～分からないなりの最適解～
・具体的なことはこまやかすぎて書きづらいですが、ふんどし王子さまが紹介なされていた住宅ローンスキームをちょっと魔改造してさらに利益出るような形式で組み込んでみました。タダで住んで、さらに利益も得られるように。
・数字こね回すの好きなので、まとめトク込みの最適解導き出して意気揚々とろうきんに行ったのですが、５１％以上の自己使用でもろうきん無理でしたｗｗｗ次に信金に行ったのですが、信金も無理でしたｗｗｗ
・作戦練り直して、分筆利用して融資引こうとしたらコレはOKだったのですが、意外と３０万以上と分筆費用かかるので、これもやめました。
・仕方なくマル経でいくかと思ったのですが、マル経は開業してから一年の実績が要りますとお断りされてしまいました。だれやあああ；－；商工会半年だけでええていうたひとはー；－；と、いうことで、あれやこれや言うても仕方ございませんので、公庫行ってきます。
・公庫以外の場合、数百万程度の少額のプロパー融資の場合は、表面上の金利だけで考えてはいけなくって、イニシャルで結構かかる分も織り込む必要があるので、そうすると自己資金か公庫が良いということとなります・・・。
◇学び方について ～ 目 か 耳 か～
・まーしー、読書できないことがストレスになるくらいにめっちゃ読書が好きなのですが、DIYしているとどーしても読書できません。この問題解決のためにオーディオブックを聞いていますが、オーディオブックまじでええです！！
・Dカーネギーの「人を動かす」とか、だれでも読んだことあるじゃないですか。これひとつとっても、読むのと聞くのとやっぱり違うんですよね！単純作業＋オーディオブック聞くのはめっちゃいいです！ただ、集中力要する作業の時にはまじで馬耳東風ですｗ
・あと、本によって当たり外れが多い気がします。渋沢栄一の論語と算盤とかはなぜか聞きずらい。文体が古いので、改めて耳で聞いてもはいってきづらい。ながなが聞いていると確り来るかもしれませんが。反面入ってきやすいのは、不動産投資で言えば三木彰浩さんの本とか、営業の魔法とか、超訳孫氏の兵法はなんか入ってきやすいです。特に三木彰浩さんはいいです。毎晩折れそうになる心を助けてくれます。
◇ 気持ちよく住んでもらうこと
・最近よく思うこと。お値段以上な商品を提供したいということ。
・正札を守れ、というけれど。正札というのを、自分の中で、平均より少し質の良い商品を、平均よりわずかに安くお客様にお届けする。というところに定めたならば、それが正札ではないか。
・これを、そういう基準なしに、入らないから安く、入るまで安く、としていると、そういう商売は安定性を欠き、発展性も欠き、継続性すらも欠いていくのではないだろうか。
・最近、リフォーム費用を百万以上見間違うことがありました。これは私自身の責任です。こうなってくると自信が満足してお客さまに差し出せる商品が作れなくなる。したがって、自分の身銭を切って、商品の提供をすることとなる。そうであってはいけない。そうすると気持ちよくない。お互いに。
・「喜んでもらえるお家」になるものを、安く買わなければならない。
・先月は、痛い経験から、そういうことを反省しました。
だって、喜ばれなくて儲けられないと楽しくないじゃないですか。
楽しくないのは自分が悪いんです。
知恵と工夫が足りないから、楽しくなくなるんです。たぶん。
・ちゃんと適正価格以下で買って、価格以上に満足してもらえる商品に仕上げる。
これができないと、目の前の作業がどんだけ楽しい楽しいと言っても空虚です。
◇「D I Y」について ～実践してのこころの変化～
・ 飽きもせず毎日仕事終わってから仕事しています。
平均すると３～４時間です。ほどほどに頑張ってるのですが、
根が軟弱なのも働き、思わぬ進捗の悪さにたまにへこみます。笑
・いや、ほんとまじで進まない！！！！！！！！！！！！
「労働力１」 かけてミスして「労働力 ３」かけて修復とか。笑
結局効果は０で、経験値だけがかろうじて残るというお話。笑
・あと、本当にモノをなくしてしまいます。
ちょっと高めのスケール買ったら失くして買ってまた失くしてとかｗ
そんなんばっかで、そういうのはちょっと凹みんですね。
・やはり無理してやると感情が安定しないです。これをどうとるかですけれど。
楽しくなくなったらたぶん見直すべきなので、なりかけたら筋トレしてます。
筋トレ、今まで週６でやっていたので、やれないことが結構ストレスなんです。
ジム行くといろんな人と話して気分転換もできますしね。
・手段と目的、目的と手段、取り違えるなって簡単に言いますけど、
やっぱり目標達成「意識」高い人って、刃を研がずに木を伐り続けるんですよね。
目的達成能力高い人はどこから刃を入れて、どう刃を研いでとか、そちらに
時間を費やしたり、目的達成までの労力を問うと思うのですけれど。
・目的達成「意識」が高すぎると、盲目になるんですよね。
時速３００キロ出せそうな気がするんですよ。どー頑張っても１２０キロしか出せないのに。
PDCAでなくってDCAPの順番で進める場合、Pが疎かになりやすいと思うので
振り返りの時間を多めにとってやってかなければいけないと思っています。
・あと、手を止めるのが嫌で、下調べ半ばにやっちゃうことが多いのですが、その結果はいつも無残なものです。笑。いくら経験が大事やって言っても、ちゃんとプランを正確に描いて、少なくとも誰かに相談してからやらないと失敗しますなあ。個別具体的にあげていくとキリがないくらいに、今月はそういうことが非常に多かったのです。ちょっと、考え方自体を改めて、落ち着いて、やっていく必要が私にはあります。
・とはいえ、近場に超優秀な現場監督さんがいて、その人と知り合えたおかげで、落とし穴が多く見えるようになりました。超最近のことですけど。私、生きてきた状況からするに人を頼るの超苦手に人格形成されているのですが、気兼ねなくアドバイスしてくれる人がおって助かっています。そこまで教えてくれていいの？ってことも教えてくれるので、感謝しかありません。
◇超ボロ物件について ～判断の難しさと楽しさ～
・ただ、不動産は時間を貸しているビジネスなので、時間的に優位でお金儲けの観点でどちらが大事かと言われたら「簡単に直せて早期に客付けができるほう」が正解となります。
・とはいえ、何事も「構造を理解している」というのは絶対に必要な知識です。（最近構造を把握せず突進して痛い目見まくってやっとわかりはじめてきたｗ）
・新築を手掛けるようなフェーズに入るまでには、しっかりと建物全体や各配管や電気配線などすべての構造を理解して。一つ一つの配置や部材に対して、あちらがいいこちらがいいということに自分の意見を持てるようにならなければなりません。
・急がば回れ。と言います。今の道すじは、こぶりなのは急いでやる→片づける→急がば回れ→大き目のトライ。。。こんな構想を持っています。
・その場その場でどーしたらええかトライアンドエラーしてます。
何事も「その次からはうまくなる」思ってます。それだけは絶対ですし。
◇ 超ボロ物件TODO
したこと
・洗面化粧台置き場作成
・床はり
やること
・基礎
・雨どい
・風呂のドア（まーしーが壊した）
・下水接続
・崖の前にフェンス設置
・キッチン
・ふすま（たぶんまーしーが穴空けた）
・ガス配線（ガス屋さんにお願い）
・などなどwwwwww
試しに外注の見積もり出したらこれまた詰む価格だったので粘り強くやっていきたいと思います。。
◇おまけ DIYやるようになって買ってよかったものベスト３ お掃除編
１位 スポンジサンダー
２位 素材の異なるヘラたち
３位 電動ドライバーの先っちょにつける奴ら
スポンジサンダーは誰が何と言おうと私は最強だと思いました！
でわでわ～！
