１０月の活動報告
皆様、お疲れ様です。 先月の活動報告をします。
当初、１年間かけてボロ物件を修繕しようと思い購入をいたしました。しかし、日々動きまわって活動をしていく中で(他の物件を購入するなどして)優先順位が変わってしまい、１０月分からボロ物件についての進捗は最後に紹介していくこととします。
思いっっっきり逃げ口上しますが、ひろきち大家も最初に買った物件は仕上がりきらんかったみたいですｗｗｗ（言ってよかったんかいな）
なので（なので？ｗ）、これから大家になる人も、そういうことはあるので方向転換は決して悪くないです。結果がすべてですし、ひろきち大家みたいになれるのだから。
以上、逃げ口上。
◇ １０月の主なできごと ～コツコツやることの大切さ～
【７０万物件修繕】
・毎日やっていますとも！もともとかなり状態の良い家だったので、修繕費２０万みておけばお釣りがきそうです。内訳は内装の全面塗装（２万）、バスタブ交換（２万）、洗濯機の室内設置工事（給水配管壁壊１０万以内？）、床レベル合わせ（３万）、畳→CF（１．５万）、各室LED(０．８万)、玄関人感LED（０．３万）です。修繕後めちゃくちゃ快適になりそうです。こんな部屋に格安で住めるなんてきっと入居者さまも喜んでくれるに違いない！
・本業後に毎日約３時間ずつコツコツやっていくと、最初は全く変わり映えしないのですが、１０日くらい経つと『え！！ここまでできてるやん！まじか！』ってなります。めっちゃおもろいです。自分でやって自分で『ええええええええええええええええええ』みたくなるんですよ。こんなおもしろいことなかなかないです。
・なんでかってそりゃ丸一日つぶしても１０時間じゃないですか、でも１０日間まいにち３時間やれば３０時間なんですよ（当たり前すぎるｗｗｗ）って、何が言いたいかっていうと、結局コツコツが大事なんやなーって話がしたかったんです。コツコツ効果まじやばい！
・まーしー際立った特技はないのですが、昔から人一倍忍耐強い（弱音をなかなか言えずこれが悪に働く面もある）ので、そういうところだけはコツコツ積み上げ型の不動産賃貸業って向いてるのかなあと最近思っています。
【東京遠征】
・たまきさんに誘われて、まーしーの敬服するゆうおおさんに会える機会だったのですが、急遽ゆうおおさんのご都合でなくなくお会いできず。またの機会をお待ちしてます。
・しかしながら、カティさんの物件でパシャパシャ写真撮りまくり、どういう意図で各所の施工をしたのか訪ねたり、自分でも自分なりに妄想したりして、またひとつレベルアップをした気がする。わたしはしている。うん。思い込みが大事なはずｗｗｗｗ
・それで、おうち大好き会でふかぽん先生のお話！”やばいね！ふかぽんやばい！ふかぽんは完全に事業家だ！そして、人を巻き込む力がある！まーしーは内向タイプやので、ふかぽん先生みたいなふうにはいかないけれど、熱意だけは負けへん！とかなんとか勝手に自分の心に火をつけて帰ってきた。講習内容はネタバレになりそうなので、この日記では割愛します。noteで販売してますが、絶対に5,000円以上の価値はあります！（まーしー主観）
・まーしー翌日仕事屋の出講習終わってすぐ帰らねばならず（往復16時間）、二次会いけずとりあえず挨拶だけをと思いふかぽん先生にご挨拶をした。悪ひろきち大家悪とともに挨拶にいったけど、ひろきち大家はめちゃくちゃ名残惜しそうにしてたｗｗｗｗそんなひろきち大家の心情を無視して帰還せねばならず心苦しかったです。
・講習に来ていたポールさんからクレイジーマインドクルーのパーカー買った。DIYの時に着てます。なんかテンション上がるｗｗ で、わたしって、変態っぽい大家さんにやっぱり魅かれるんですよね。さまざまな形の変態大家さんに会うたび、わたしも変態になりたいと改めて志すばかりです。
・あるちゃんに会った。あるちゃんやばいなー。この人も変態だ。変態度で言うとまーしー３、せんちゃん１０、あるちゃん５０、ひろきち２００、って感じだな。あるちゃんからも変態度をますます磨きたいと思うきっかけをもらった。
書きたいこと多数。悪い癖なのでこのあたりにしておく。ツキイチと決めたから一度のボリュームがどーしても多くなってしまう；－；
◇ はじめて半年経って思うこと
・あらためて、思うのですが、最初１年でボロ物件直し切って貸して、そのあとは１年に１世帯ずつ、２年目でアパートもみたいな計画を真剣に考えていたのですけど、実際やってみると１０倍超えそうな勢いなんですよね。
・たまきさんも同じようなことおっしゃっていました。『最初の計画と、今の計画ってやっぱし違いますか？早いですか？遅めですか？想定線ですか？』って車内で聞いたら驚くべき答えがｗｗｗ なんとたまきさん最初１戸１万でそれを１００回繰り返したらええやん！みたいな計画（めちゃ失礼承知でいうやけどあのたまきさんがまさかのどんぶり勘定！！！！！）でびっくりしまくりました。
・何を言いたいかというと、やっぱり計画通りにはいかないなーってことです。言葉自体は月並みですけれど。こういう経験談をツマにして考えていただけるとそういうあたりがよりハッキリするのではないでしょうか？
・計画計画計画計画ってしてても、前には進んでいないので、ちょっと前から流行りのPDCAではなくDCAPの考え方って、不動産投資やる場合もええのかなーと思います。自分でやってて、自分でやれてることが信じられないですからね。笑
◇ 純事業家、半事業家、微事業家、非事業家
・まーしーは会社員１００％だったので、今まで「事業家」ではなかったのですが、物件を買ってから「微事業家」になりました。
・外の世界へ出かけて、日々思うのが「事業家」足る人たちのすごさです。この人たちは独自の強みを持ち、自信に満ち溢れ、リスクへのヘッジも完璧で、何かするときに５～６パターンくらい考えて１案がだめでも即次善の策！３案！４案！みたいな大局的なものの見方ができています。
・９０％成功する場合でも１０％は失敗するじゃないですか。でも、１０％×１０％は１％じゃないですか。もっというと１０％×１０％×１０％は０．１％じゃないですか。このあたりのリスクマネジメントが抜群にうまいんですよ。みんな。やばいです。
・会社員だとここまでリスクヘッジに対して鋭くなれないと思うんです。つまり、非事業家の場合、入り口での思考しかしない。微事業家だと出口のことの考える。半事業家くらいになると、途中で起こりうるリスクも考える。出口も２～３は考える。純事業家の人は、途中で起こりうるリスクを洗いざらいにしたうえで最初に抑え込む。出口も確定させるやり方を好んでいたりする。出口も一か所じゃなくて複数パターン持っている。そういう物件を選べる。っていう感じかなあ。事業家やばいです。変態です。ああはやくまーしーも変態になりたい。
・収益性ひとつとっても「非事業家」だと地方で１０％とかで買うかもしれません。「微事業家」くらいになると１５％～２５％で考えている。半事業家くらいになると２５～５０％で考えている。「純事業家」みたくなると１００％以上とかになってくる。あとポールさんやその他いろんな方々みたいに「超事業家」みたいな人も現実にはいて２１６万％？でしたっけ？みたいなやばいひとたちもいる。
・結論。はやく変態事業家になりたい。
◇ 仕入れ作業について
・約１５０坪３棟バルク買いの予定。収益性より資産性寄りの投資判断に基づく売買のため利回りはちょうど２０％くらいになります。土地値－解体費×まーしー係数です。
・現金買いできるんですが、折角商工会議所の会員になったしマル優使いたいので国金にいってきます。あと一応信金にもいってみます。何事も経験。マル優受けるために３回くらい？面談受ける必要があるんでしたっけ？とにかくそれを受けてから融資引いてみます。１％前半とかでひけないかなー。
・最近借入期間短いほうがよくね？って思い始めてたら、けっこうそういう派の大家様も多いみたいですね。まーしー毎月返済していくお金をみながら、ピン！っときたんです。あれ？返済多くていいんじゃない？って。なぜかっていうと、長々とした話になりそうなんですが、必ずしも長期で借りる必要ないと思うんですよね。『自己資金あまりなくてタネ銭集めの次のステップとして自己資金増やしたい』みたいな場合は長期の融資もいいと思うんですが、基本的には１５年でも長いし１０年でいいのではと思うのです。１０年でCF出るってのもひとつの線引きになりますしね。１０年でCFでる物件ってそんなにないですから、その時点でなかなかよい物件ということもできると思います。
◇ 超ボロ物件について
したこと
・天井仕上げ（１００％）
・玄関扉の設置
・草抜き
やること
・基礎のレベル合わせ
・雨どいの取り付け
・風呂のドアの修繕（まーしーが壊した）
・下水の接続（１０月）
・崖の前にフェンス設置
・室内に洗濯機置けるように
・床（杉材、コンパネ、CF）
・キッチン(杉材、コンパネ、CF)
・ふすまの交換（たぶんまーしーが穴空けた）
・ガス配線（ガス屋さんにお願い）
・汲み取りの管の撤去
・家の前のスペースにレンガで庭
・キッチンの床下ぶかぶか直す
・キッチンの窓枠
・トイレの窓枠
・などなどwwwwww
いやいや！こちらもあきらめてないですからね！
この物件買ったおかげで、色んな縁をいただけたので、大事な物件です。
１０世帯までいったら一呼吸で直しにかかろうと思います。
（うーーーん。１０世帯になったら２０世帯に突き進みたくなりそうな気もしている・・・）
未来の自分はわからん！
すすめばえーやん！！！
◇おまけ まーしーのタネ銭
・悪ひろきち大家悪が『まーしーは〇億持ってる』みたいな冗談を言うから、一部でそんなハナシが流れているみたいです。いやもってねーしｗｗ
・ツイッター見ているとまだ物件持っていない人がわりかしいるので、まーしーがタネ銭貯めた方法を小出しに書いておきます。
１．固定費を下げる
とにかく『固定費』を下げます。まーしーの場合は、家、水道光熱費、駐車場代、携帯代、ネット回線、各種保険料、ジム費、各種会費で３～４万くらいで生活してました。
もちろん、自分から積極的にそういう環境を取りにいかねばなりません。寮や社宅や住宅補助がある会社へ転職すると圧倒的にお金のこりやすいです。
再三ですが『固定費』にあたるものはすべて切り詰めるとお金たまりやすいです。固定費以外も縮減するにこしたことはないのですが『変動費』的な出費は一回バーン！ってあったって、そんな変わりません。なぜか？ニンゲン反省しますからね。ドカーンって使うと。しまったって。反面、固定費は怖いです。痛みがないので。
２．貯金をしつつ運用する
まーしーほとんど月１０万円は残るように貯金してきました。多いときは１５万くらいしていました。天引きはもちろんです。あとは確定拠出年金がおすすめです。全世界時価総額加重平均のETFか米国の連続増配銘柄を集めたETFや普通にSP５００に連動するETFがおすすめです。お金増える＆税金やすくなります。サラリーマンができる数少ない節税方法です。ふるさと納税やISAもありますが、先ずは確定拠出年金がおすすめです。
いや？書いててやけど、すぐ物件欲しいっていう人の場合は、確定拠出年金はバツですね。ISAで良さそうな株を適度に分散して買っておくのが〇なのかもしれないです。（ある程度安定したら確定拠出年金つよいです＝物件１００％以上とかで回せる人からしたら劣後しますけど。一般的にはめちゃ分がいいです。）
人によって状況は違うので、うのみはあまりよくないです。
３．生活費を少なくする
株主優待をもらう、ふるさと納税で食べ物をもらう、みたいな工夫をしながら生活をすると結構生活費縮減に反映されます。
一番大事なのは見栄系の贅沢を一切しない。ことです。人間大事なのは着ているものとか乗っているものとかよりも、その人自体の魅力です。ほやから過剰に見栄をはるようなものを買わないのが大事と思います。
あとは、まじで見える部分でみっともないのはダメだけど、見えない部分で節約したりしていました。恥ずかしい話パンツとかよくやぶれたままはいていましたし、ボールペンとかも芯だけ変えて何年も使ってたりします。そういう枝葉の話は言い出したらキリがないですが、こういう枝葉の工夫を何十何百何千と持っていると、今日の日記の最初の方で書いたコツコツの話と一緒で、集積するとものすごおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおい金額になっています。まじです。
ようするに ①要不要を見極めること ②惰性に任せず舵をとること です。
おまけで、タネ銭つくりについて、さわりの部分だけ紹介しました！
でわでわ～！
