簡単に利回りを高める方法（時術と空術をバランスよくつかう）
※ 前置き要らん方は本題から読んでくだし。
数字は「すべて」ではない。
ただし数字は「うそ」をつかない。
「うそ」にしてしまうのはヒトの方である。
定量的な判断は銀行はじめ投資家の判断材料の８割９割を占めて然るべきかなあと思う派（とはいえ、その１～２割にこそ〝歪〟があると思う派なので、玄人ほど定性要素を馬鹿にはしないということも同時にあげておく）なわけなんですけれども。
そうはいっても「ふいんき」というのは「すうじ」とはまた違った点で「ホッ」とした感情を投資家にあたえてくれることがある。
精神状態が右に左に動かない人ならば、別に数字だけ見てればいいんだけど、残念ながら、人間、どーーやっても精神状況を常にフラットには保てない。だったら、いつでもゴキゲンに取り組める仕組みを構築する方が良い(*ﾟ▽ﾟ*)
このあたり、実際に、やってみて、わかるという人は多いと思う。実際に、やってみないと、言われてもそこまでハラワタには落ちない。素人ほど気分をバカにするけど、玄人ほど気分をバカにしないような気がする(わたくし調べ)
かんわきゅうだい。昔やったぼくが好きなゲームの中に時を操る術と空間を操る術というのがでてきていた。投資にもこの感覚で、時を巧く操る方法、（投資商品上の）空間を巧く操る方法、そういうのを実感した。実感してこれは誰でもつかえる「術」だと思う、言い過ぎかもだけどこのあたりを理解することが賢明な投資の「資質」だとも思う。
あらためて「時術」と「空術」という２点に分けてお話してみようと思う。投資家に与えられた神器！！だと思う。
自分は不動産歴は３年にも満たないけれど、有価証券に関しては１０年以上の経験があるので、先ずは早期に有価証券を保有してて「よかったなあ」という例をあげてみる。各々に共通項があったので、得にその点を無邪気に挙げてみる。
ひとつは、「取得時利回り」という時術。ふたつめは、「本物の分身（恩株）」という空術。耳タコなくらい言うけど、この二点。有価証券でも不動産でも共通して使用できる術法！
利回りを高める方法は、その思考の枠組みを少し緩めてあげれば、意外なことで簡単に達成ができると思う。時術と空術をバランスよく使うこと。まずは有価証券の場合から。
◇ 有価証券における時術・空術の一例
例えば、私が保有している有価証券に「日本電技」というものがある。１０年くらい前に購入した。取得時の株価の平均取得値は５９２円で、配当金は２，２００円で、３．７２％であった。現在の株価は４，１８５円であって、配当金は１２，０００円になっている。取得時株価ベースで配当金利回りを考えると２０．３％になる。
なにを的確に伝えたいかというと、今、この時点で、ビジネスモデルが正しく、利益創出が適切で、配当性向もまともな会社で、配当利回り２０％を超える会社なんてないということ。（歴史的にも配当利回りはせいぜい３～４％以下の方が長期的なパフォーマンスが良くって、５％とか６％は長期的にはかえってパフォーマンスを押し下げるというのはマクロデータとしてもわかりきっていることなんだけども。）これは「時」を味方に付けた者にしか手にしえない珠玉の資産であるということ。
また、とっくに配当金で取得価格を上回っている場合がある。そう。取得後、積算した配当金が購入金額を上回る場合は、「絶対に負けない」有価証券を創り出すことができる。これが空術。無敵の分身を創り出すということ。実質ゼロ円でちゃりんちゃりんと毎日毎日自分に利益を生み出してくれる。そして、どんな攻撃（株価下落）も透けて通らない、無傷で戦い続けられる「分身の資産」を生む方法。これが空術。
これを配当金でなく短期的に達成する方法がある。例えば１０００株有価証券を保有して、税引き後価格で２倍になった時点で５００株を売却する方法。「無」から「有」を生み出し、その有価証券はコストゼロで資産を生み続けていく。
日常で分身の術ってつかえたらいいなあーって思うけれど、有価証券では分身の術は使える。本体の魂たる「現金」はもうすでに引き揚げてしまっているので七億万発の銃弾を被弾してもケロッとできる（マジでケロッとできる）
・・・精神的に楽ｗ
続いて不動産の場合。
◇ 不動産の場合 （時術・空術の一例）
例えば、私が取得した不動産（数字はかなりあえてざっくりにしてる）。
３年前（実質は３年弱）に１，１００万円で取得。年間１９０万の家賃を産むので、利回りは１７．３％である。これは初年度。
有価証券と違って、些末な苦労は多いものの立地が良いので退去しても数日で即次が決まっていたのでまあまあ苦労所得と言わずとも不労所得の範囲。
３年回すと５７０万円の家賃収入、税金で１８万円、電気代で２万円、保険代で１２万円、仲手・原状回復で２０万円、汚破損の保険で＋１５万円、礼金で＋５万円なのでトータルで５３８万円の収入。
取得価格から５３８万円を差し引くと５６２万円になるので、再設定利回り（取得時価格修正利回りーそういう前提を基にした場合の脳内妄想利回り）は３３．８％になるわけです。
で、こちらの場合も、なにを的確に伝えたいかというと、今、この時点で、立地もよくて、大手メーカー施工で建物の保全状態も良くて、賃貸需要の先細りの心配も非常に少なく、利回り３３．８％を超える不動産なんて売りに出てないということ。（超クソボロで商品性がない物件にむりやりお客さまおしこめて利回り１００％とか、分母が５０万円()で利回り１００％とかそういうのはあっても、実際やってみると大概その金額以上の肉体的精神的負荷があることは実際に経営をしてみた者だけが分かるので、そういうものを想定にしてはない。）これは「時」を味方に付けた者にしか手にしえない珠玉の資産であるということ。
また、そのうち家賃－諸経費で取得価格を上回ってくる場合が訪れる。そう。取得後、積算した家賃－諸経費が購入金額を上回る場合は、「絶対に負けない」不動産を創り出すことができる。これが空術。無敵の分身を創り出すということ。実質ゼロ円でちゃりんちゃりんと毎日毎日自分に利益を生み出してくれる。そして、どんな攻撃（家賃下落）も透けて通らない、無傷で戦い続けられる「資産」を生む方法。これが空術()。
・・・と、一見、不動産でも無敵に思わさせられるけれど、そんなことはないかなあ、というのが実際のところかなあ。不動産の場合は「真の空術」とはならず有価証券と比較して「ややじゃじゃ馬な分身」に思われる点は留意が必要だと思う。結局事業だし、もってるだけでランコストがかかる性質があるから、本当のお金持ちは不動産ってより有価証券比率高く資産を持つんじゃないかなあ。想像してご覧っていうか、実際のこの世のお金持ちがどういう資産配分してるかデータで見ればわかるでしょ。。。（いちいち書かなくても当たり前すぎるだけに書く気力が失われたので、枝葉がどうこうどうこでなぜそうなのかというようなお話はご想像にお任せ申し上げます）あと、だからこそ、不動産投資においての「売却のタイミング」って極意だと思うす。
脱線・・・？脱線かな？脱線を少し承知で思っていることを書くけれど
SNSの配信者は、不動産！不動産！って魔法の杖みたいに良いとこどりだけして宣伝しないほうがいいと思うんです。礼節とか品格とか、そういう高次元のハナシじゃなくって、そもそも全周１０ｃｍの〇は１０ｃｍの〇と伝えるべきだし、全辺１５ｃｍの△を一方向だけから見させて１５０ｃｍの▢だと伝えてはいけないと思うんです。（伝えたいけれど伝わらないかなあ）
不動産の〝ヨイトコロ〟って（わたしがおもうに）実際はもっと地場地場してて、超絶にナマモノであって、そういう中に活きた不動産があって、「情報の非対称性が優位に働く」とか「流動性が低くてミスプライスが発生しやすい」とか「人と人とのあっついドラマ」とかそういうところにあって、熱意の高い真剣な人がそれをひびひびひびひびシャーーーーープにみてそれなりにゲットできることだったり、真剣にお取引さんと接してそういう宝玉を得られたりとか、そういうような場合に〝限り〟不動産は「よい」と思うわけです。（だからなるべくべらべら誰にでもしゃべらず、ここだけにするってのが 投資家にとっての 本質たる態度だと思う。ある意味沈黙が金が礎の世界なので、そういう素養がついている人ほど本当に「聖杯」たることは言いたくないと思う。ぼくは。）
反して、あんまり理解せずに「隣の芝が青くみえてさ」だからねわたしもね、「ねこもしゃくしもね不動産もねはいドーゾ」ってのは、イコール相場が１０００００℃で沸いているよーってことですから、その時点で賢明である投資家はより深く考えるし、肝心なことは絶対に黙るし、賢明にいたってないフツーの投資家であってもフツーに投資しない。べきだ。べき。
相場が沸いているときほど、なんだろう、妙、そう、より深い妙がないといけなくって、その妙って１０％×１０％×１０％みたいな「手繰り寄せる奇跡」なのだから真剣な投資家ほど宣伝することがデメリットになるのを精神というより肉体に刻んでいるから、ちゃらちゃらと家賃よりも「家賃以外」で稼ごうとしている人間を「うわぁ」と思うし、さらに最たるは、そういう人にオカネ払っちゃっている人を「うわぁ」と思ってしまう。
（いまの市況で）誰が「不動産」をいいよっていうかっていうと、「不動産」で純粋に事業をしようとしていない人だよね。「不動産の家賃以外の方に明らかに注力してる」のに「不動産最高！」「楽しい！」「社会貢献！」「空き家再生！」とか言ってる人。ツールにしてる人。
本当に儲けてるなあ。本当に真剣にやってるなあって人ほど「不動産はもうからないですなあ。つらいですなあ」って言ってると思うんす。
ちょっとこの前接点があった大家さん（？？大家？）とか、話聞いてると主従逆転してたりとか、本筋のことは真剣に考えていなかったりして、どこにリソース割いてるんだろう、つじつま合わないことばかり言っていてどうなの？完全にオウンドメディア目的だったり情報商材のネタにしてるなあと思ったよね。道具だよね。ツール。空中戦するのための両翼。
ネット上の建前ではカッコいいことだけを言っていて、現実会った際の本音ではまったく真逆なのはちょっとね受け入れがたい。ぼくが好きな不動産を道具扱いするのは、やっぱりちょっと受け入れがたい。
「道具としての不動産」という本を一冊かけそうなくらいその人とかそう言う人について書けそうだけれど、お酒の飲みながら書いてるばかりに、そろそろこの記事こそ本末転倒したのでこの話題はこのあたりでしまいにします！
と、いうわけで、はい！「まーしー大家」はおしまい！ ブーメランでしたｗｗｗ
※ 上記の計算式として有価証券に毎年税引後配当金があることを除いて比較して取得時利回りの話をしているため、本当はもっと取得時利回り（実質）はよくなります。反面、譲渡益税を加味していないので、利益確定した段階では税金分ガッツリもってかれます。
※ あと、株の利益の本質は「利益」とか「資本」なわけで、配当は一部分のオカネのことしかあらわしていなくって、実質的にはもっと稼いでいるよっていう視点もほっといてます。（雑だけど利益１０，０００円で利益配当性向２０％なら配当金は２，０００円でしかないけど、有価証券の利益って株主の利益ですからねっていう超絶基本）
◇ まとめ
・よい資産を持つと「取得時利回り」は年々高まる。
・良い資産を持つといずれ「取得価格ゼロ」になる。
・「取得価格実質ゼロ」になると精神的に楽。
・「取得価格実質ゼロ」になるとよりリスク高くリターン高い投資ができる。
・資産拡大初期では有価証券よりも不動産。
・有価証券はより一層お金持ちが持つ資産。
・はよやれ。
つまらない話？
当たり前の話？
面白い話？
読み手にとって感想はいろいろと変わると思うけれど、ぼくはこういう投資の原則というのは不変なんじゃないかなーとおもっている派です！
