８月の活動結果

皆様、お疲れ様です。先月の活動報告をします。

◇ 超ボロ物件について

したこと

・除草作業

・電柱の設置

・電線の引き込み

・各種照明の変更

・風呂場の塗装

・エアコン設置

・窓際の棚の取り付け

・外壁木部の塗装（３０％）

・キッチン部分の塗装（５０％）

・天井仕上げ（５０％）

やること

・基礎のレベル合わせ

・割れたドアの交換（９月中旬）

・雨どいの取り付け

・風呂のドアの修繕（まーしーが壊した）

・下水の接続（１０月）

・崖の前にフェンス設置

・室内に洗濯機置けるよう改造

・天井（ラワン２ｍｍ板、ワトコオイル）

・床（杉材、コンパネ、CF）

・キッチン(杉材、コンパネ、CF)

・ふすまの交換（たぶんまーしーが穴空けた）

・ガス配線（ガス屋さんにお願い）

・汲み取りの管の撤去

・駐車スペースの囲い

・家の前のスペースにレンガで庭

・キッチンの床下ぶかぶか直す

・キッチンの窓枠　

・トイレの窓枠　

・お風呂の電気工事（外注）　

・上水管またどっか割れてる　※ 新規！

・などなどwwwwww

先月はほぼほぼ自前で施工をした。まーしーのDIY力は百段階の「２」くらいで、スピードも亀の歩みなのですが、それに輪をかけて用事が入りまくってしまい予定の７割くらいしか進まなかった。

電柱が立って、電気が来ると一気に「住める雰囲気」になってきたのが嬉しかった。電球を６０ｗから１００ｗに変えたらそれだけで映えた印象になった。１００ｗ球は１００均で買えちゃうのでおすすめです。

基礎が割れて落ちているのをどうにか引き上げたいけれど、どうにかならないものか。てこの力を利用するか、機械を使うか、何人も集めて力業でやるか。そのまま放置か。笑

慣れてくると、きっと「この作業にはこれくらいの時間を要するから、全部合わせて〇〇時間で完成する見込み」とか分かってくるのだろうけれども。まーしー全くそのあたりの相場観がないので無限にDIYしてそうな錯覚に陥る。

それこそ一年後もやってんじゃね？？って不安になるときがある。わたしだけなのだろうか。とは言っても進むものは進んでいるし、たった１度でも上を向いていたらいつかは天に届くもんさって思い楽観して取り組んでいる。無知は怖いね。無知は強いね。以下のこの考え方、これだけで十分。

１．楽しんだんだしいいじゃん。

２．２回目からもっと上手くできる。

って、ことで、やってると脳が勝手に活性するのかな、見えなかった道筋が見えてきちゃう。それが面白い。ロマンシングサガって知ってますか？まーしーが子供のころに熱狂したゲームなんですけど。ゲームの中で、戦闘中にキャラのアタマのうえに電球が出てきていきなり技が閃くんですよ。キラーーーン！って。そんな感じです。DIYはきっとリアルロマサガです。２０１９年１１月１１日にリマスタリー版が配信されますので、みなさまもぜひどうぞ！（まーしーゲームやらないけどこれだけはやる！）

◇ 相続案件の購入について

相続案件の戸建てを９月に決済します。どなたかがツイッターで「相続」「離婚」「破産（倒産？）」が不動産投資の利益の源泉という話をされていたのですけれど、まさにど真ん中で「相続」の案件にあたることができました。

まーしー証券投資歴が長いので、この感覚はあれに近いなーと。「投げ売り」ってやつです。「投げ売り」ってのは拾った時点でα（市場平均上回る＝聖杯）確定なんです。投げ売りど真ん中が、上の３点なんでしょう。

この感覚は大事にしたいんですけど、戦略として

１．普段は）キャッシが潤沢にありすぎたら　＝　そこそこの物件を買う

２．機会が来て）投げ売りの背景が見えたら　＝　BS健全性＜攻めて買う

というのが、まーしーには合いそうです。

１．は状況として自己資本比率高すぎる状態であるうえに、予備調査をしっかりできたうえで資産性と収益性をみて、どちらからも極端に割安であったりすれば買えばいい

２．はスピード勝負になると思われるので、荒くたくてもいいから定量分析しっかりして要所の定性評価だけして買えばいい。買うっていうか返事だけは秒でする。っていうことです。２．の場合でも、二人目三人目がでてこない状況ならばゆっくりと分析して金策してもよいかもしれません。

余談でしたｗ

川上物件ということですが、自身が下積みであることを忘れないようにして、厳しめにチェックを入れてみました。

・資産性からの評価

　（定量）固定資産評価額の１４％で購入予定

　（定性）実勢的に考えたら、市街地よりは１～２段落ちる。妥協して住む人間は想定できる。取引実績を見るに流動性はかなり低い。出口での苦戦も視野。おそらく今後の土地値の減少率も高い。学校が遠い。駐車場は３台以上とれる。再建可。調整区域外。１０年後は機能している。２０年後～は不透明。大規模資本による開拓可能性０％に近い。近辺は農振地区（１種農地）。端っこから太陽光投資がみられる。幹線道路まで２分。大規模商業施設（そこしかない）まで１０分少々。

・収益性からの評価

　（定量）聞きこみ家賃６万円　利回り４６％

　（定性）対象物件の周囲は貸家で出せている。＝入居実績はある。対象物件が周囲より魅力度が高ければより堅実な投資ができる。学校遠いけどぎり何とかなる。現在持ち主が格安価格で貸し出し中（４万円）。４万円でも利回り３０％超えられる。再入居の場合は異動の時期まで空く可能性。病院勤務の方がターゲットとして固いのではと情報。まあ、何よりも戸建ての入居実績があって、戸建て賃貸希望してる方が即契約している現状は、単純に需給ギャップがあるので、収益性からはあまり心配はいらないかもしれない。

今日、信金に行ったのですが、担保として入れる場合、路線価や固定資産から勘定してくれるとまーしー思っていたのですが、取引金額が土台になっちゃうらしいですね！！！！！！！！！！！！

これはまーしー困った困ったです。最初からボロ物件に資産性を期待してはいけないわけですが、ちょっと期待して計画組んでいた時期があったのでこれはしんどいですね。資産性評価から融資が足切りになる場合は、自己資金の補填がポイント？になりそうですが、できる限りしたくないんですよね。今はもう収益性から（特別に）考えてくれるってことでしょうか。ふうむ。

一見、不動産投資冬の時代っぽい雰囲気になりますが、まーしー的にはめっちゃチャンスやんけ！！！って思います。

さあ、自分で考えよう！ってやつですけど。まじで、不動産投資やりやすい時代に立ち会ってよかった！って思ってます。なんもわからなくても融資ばりばりひけたほーがおかしかったんですよたぶん（確信、絶対）。笑

◇ 仕入れ作業について

・結構、ニフティ不動産（アットホームとか一括で見れるやつ）見ているんですが、「おおおお！」って思って連絡とろうとしたり連絡とったりするともう遅いんですね。先月はそれが５～６回ありました。ミスプラが。徳島セミナーでいたぴ～さんのお話聞いてた時も１回あって、話お聞きしながら、まあこんなもんやわな～って結構落ち着いて思ってました。

・一番おいしそうやったのが、県庁所在地駅から１０分圏内２００万代ってやつですね。地図見た瞬間固いやんって。仕事中に通知で知って、休憩中に問い合わせたらもう決まってるという。笑笑。こんなんばっかです。自分自身、いま下積み意識が強いことと、石橋をたたいてたたいて叩きすぎて破壊する性格なのを考えると、すこし前のめりに「ノールック買い付け年内に必ず１件はする！」みたいな目標設定したほうがいいのかもしれません。

・仲良くしてる不動産屋さんから３戸まとめて８５０万でどうっていわれたんですが、なぜか不動産屋さんのほうから「いややっぱり学校遠いしあれこれあれこれこれあれで客付け難しそうだし家賃もあんまりとれないしやっぱりやめときなさい！」みたいなことを真剣に皆さん話し合ってて、なんなんだこの商売っ気のなさは！！って思って笑えました。応接間に入れてもらっている感じがします。でも、高をくくったり、よこしまな心をぼくがもってしまえば、こういう大事な関係もなくなるかもしれないので、しっかり心を清く、正しく、美しくもって、世のため人のため相手のため自分のわくわくを考えて、仕事はしなければなりません。

◇ 初セミナー参加（来月、８月２４日）

・はじめての不動産セミナーでした。和気藹々でした。

・安定の他の受講者さんたちに気を使ってあまり講師の方々と長々と話さない一日でした。自分でも驚くほど講師の方々と話さなかった。

・様子はツイッターで写真いくつかUPしましたのでそちらにて。

・重要度の高い情報は発信者受講者の立場を考えて伏せます。

　（おもにふんどし王子さんのお話）

・感銘を受けた言葉

１．「農業してる人兼業申請してますか」

２．「ブラックアンドデッカーは女子の工具」

３．「すべて逆から考える(入居者決めてから家を買う)」

４．「住宅ローン・文筆・建設会社・地価・同一・・・ごにょ2」

５．「陰陽投資法」

６．「期待電話はマイネオ・withメルカリ」

以下、炎の気持ちで回覧

７．「とにかく割安で買う！安く！買う！絶対！！以上！！」

８．「商品化できるものしか買わない！商品化できるものを！安く！買う！」

９．「マネーフォワードで不動産取得値も入れて一括管理！」

１０．「塗る！塗ればだいたいええねん！」

１１．「築古の方が安心！」

１２．「延べ床大事！」

１３．「その地区の戸建ての構成比！」

１４．「買うな！」

１５．「リフォーム後を想像してワクワクできるか！」

１６．「一石四鳥五鳥あたりまえ！」

１７．「賃貸といふものは空間でなく時間を貸しとる！」

１８．仲介マンの攻略法　（マル秘）

・たまきさんやっぱりいいなー！あつい！誠実！

不動産投資セミナーのはずやのに「買うな！」「不動産投資するな！」「東京来ても無理や！勝てへん！私以上にすご人ばっかや！もちろん私がライバルや！」みたいな感じで、本当に誠実な人でまーしーが思った通りのええ人でした。さらにファンになりました。

やるなやるなって言ってらっしゃったけれど、まーしーは一番誠実な対応だと思うんですよね。そういう風に言われて「あぁ、、、ひのたまさんみたいにばりばりはできないからワタシはむりや・・・」とか思うんなら最初からやらんほうがよし！！！最初は勝てへんけどいつか勝つんや！失敗しながら負けながらも、一日でも早く勝負できるような投資家になるんや！！！！って思えるようやないと、事業って難しいんまーしーも思います。関西弁うつりましたどすなー。あんさんピアノが上達しましたなー。笑

不動産にかかわっててかつ不動産以外の事業もしたことある人に聞くと「不動産は一番簡単な部類の業種や」ってめっちゃ言われます。それはそれで真実なんやろなって思うけれど、いくらそうだって言っても、自分で自分の責任ぜんぶもつって心だけはないといくら不動産業って言っても難しいということはまーしーでも容易に想像できます。

まーしーが最初の物件を買って約４か月経ちます。まだまだ下積みは長いです。驕らず、勤勉に、謙虚に、それでいて楽しくやっていきます！

※「まーしー計画」ですが、ここ１か月で変更を余儀なくされました。更新してまたこちらにでも書きます。なかなか思うようにはいきませんな～。そのこと自体も楽しみながらやっていきたいですね！前向きにやってやるぜー！って思うと、行動も前向きになるものです。知恵が道を拓くこともあります！シアワセな世の中だ！

でわでわ～！