全空アパート再生による防衛的レバレッジ投資 記録（１）

多忙。の中、あえて少しの時間を文字書きにかけてみようと思う。きまぐれに。ほんとにたまたま。

当たり前のことを申しますが、自分のしたいこと、すべきこと、できること、この３つが重なり合えば「やろうとすること」はもっとも良いわけでございます。とはいえ、どこまで内省をしようともそれら自体の定義や、それら互いのずれを完璧に把握することは困難です。そこで、公開の場で自分の思うことを発信して外からのご意見を賜ればと思います。

さて、

今現在、自分のしたいこと、すべきこと、できることを定義づけるためにこのたびあえて名づけました。「防衛的レバレッジ投資」と。どうでしょう。不思議な語感ですね。

でこの目標の設定が自分にとって防衛的すぎて機会損失をしているのか、過度なリスクプレミアムを求めているのか、いまだ道半ばであって、その実は正確に理解できているとは（自分自身）思えない。。ですから、冒頭でも申し上げた通り客観的に意見をいただくことでよりその定めるところが正しいものなのか確認したいです。

さて、早速ですが、全空アパート再生がなぜ防衛的な投資なのかをつらつらと記入していきたいと思います。

◇ 定量的指標

防衛的投資というのは、いわばただの言葉であって、そういえるかいえないかの各水準は各々の投資家によって異なるものだと思う。論拠さえあればそれである意味（主観では）正解であるとも言えてしまうし、そもそも各投資家のバックボーンが異なるから、そのあたりを勘案せずにそれは違うとか正しいとか議論しあうのはちょっと配慮（まあ、本音では思慮と言いたい）が足りないのでないかなと思う。ので、自身の環境において自身が「防衛的投資である」と思う指標を定量的に書いていく。

１．返済比率５０％以下（できれば４０％以下）

２．自己資本比率５０％以上

３．借入期間１０年以内

４．５年ペイ

１．の論拠としては、賃貸経営をするうえで空室の発生や修繕や突発的なトラブルというのがあるから。「利回りが高い」ということは「リスクプレミアムが高い」と置き換えても良いことであるので、そのリスクは具体的にどういうものが挙げられるのか？またそれぞれの発生確率はどれくらいなのか？つぶしておけるリスクなのか発生後に対処が易いトラブルなのか、そのあたりをブレークダウンして正確に把握することが重要。例えば空室なんかは、入居者の属性や生活環境によって入居期間をある程度把握することはできるが、どーしてもその時期や頻度はアンコントローラブルな性質をもつのでセーフティマージンを多めに見積もっておいた方が安全である。

２．の論拠としては、賃貸経営というのは急に多額な支出が掛かるものであるから。かかっては欲しくないけれど、投資家の熟練度が低ければ低いほど事前の見込みが甘くそれが原因で数百万数千万のマイナスに傾くことがある。このあたりの比率は投資家の熟練度に応じて減らしても良いと思うが、あまり己を過信せず行く方が良いと思う。「なにかあったら借金全額返せばOK」という心持で入れるほうが経営にも余裕が持てる。投資家自体が変な判断をするリスクを減らせる。枕を高くして寝られないと経営のパフォーマンスにも影響が出る（と私は考える）。

３．の論拠としては、時間の流れはもちろん、世の中の流れはアンコントローラブルであるから。消費者の志向も変わるし、社会的なルールによって人々の住処も変わるし、災害によって人の住処は変わるし、、、と言い出せばきりがない。不動産賃貸業というのは事業ではあるのだけれど、投資的な要素（時間軸を長めにとる）が大きいと思う。「長期」というものをあまくみないことが大事であります。

（もう少し蛇足して書くと、３５年とか２５年とかそういった期間で借入をすること自体が私にとってはリスク過多だと思うので、私は”超“長期の借金はせず「１０年以内でCFが出て経営ができる事業計画を考えるように頭を捻るほうがよい」のだと私は思います。融資期間を長くなって得られる果実を得るのか、そのリスクを避けるのかは投資家それぞれの判断によります。融資期間が短いとトータルの金利も少なくなるメリットや、残債の減りが早いと投資していても楽しい、みたいなこともあります。が、飽く迄、そういう副次的な要素ではなく「時間」という最大級に人間にはどーしよーもままならぬことを安々選択することが烏滸がましい気がします。とはいえ、融資期間は長いけれど実際の回収は早い！とか２～３年後の売却前提！とか、とにもかくにもキャッシュを積みたいのだ！とか、様々な融資を複合して長期間の融資比率は〇〇％以下にする、とか自分ルールしてやるというのはありです。リスク許容度とリスクマネジメント能力によります。ハサミは使いよう、みたいなことを冗長に書きました。リスクテイカーの方がプレミアムがないと投資ということ自体が成り立ちませんし、私はリスクテイカーを尊敬しています。）

４．の論拠としては、一口に「利回り」と言っても、それは収益と投資額だけを示しているにすぎません。そこに関わる経費はまちまちであったり、時を進めてみないと実際どういう結果になるのかは分からないです。確定された経費と不確定な経費がありますが、不確定な経費について理論上十分と考えられる額を計算式にあてたうえで世相の遷り変りのリスクがあまりない段階で投資金額を全額回収することが重要です。

↓ 手書きでイメージ書いてみました。

〔選択するべき投資機会〕

まあ、建設経験もない人間が1,000万くらいのごみ買って、そこにさらに赤字掘って赤字掘って赤字を掘って赤字を掘りまくって修繕費ぶちこんでくことはリスクテイクじゃないのかと言われればリスクテイクなんですけれども。

私が投資家という役割を果たさんとしたときに、「未来」とかいう非確実でアンコントローラブルで代表的なことよりも、「一時の赤字」という確実でコントローラブルなことの方がリスクテイクじゃないという投資判断をしたということです。

客観的にこのことを見つめなおしても「長期で借入してよい物件買った方がROI良い」です。リスクプレミアムってよくできてるなあと思います。運用期間中の不確実性など誰にも分からないからそれなりにプレミアムのってないと投資しない。「リスク」とは「ぶれはば」なので、べき分布みたくなってて、富裕層に容易になる人がいる裏には爆死している人がいます。

（昨今では明らかにえ？それ、全くリスクプレミアムのってないんじゃないの？逆プレミアムじゃん。リスクをお金出して買ってるの？みたいな物件を拝見しますが、余計なお世話で最大限に前置きしてそういう本質的事実を伝えると必ず余計な世話だと狂乱されます。まあ、べき分布で大丈夫ってケースもあるので、そう収まることをおいのりしております。）

多少反響ありましたら、定性分析編とか、実際の計画と実績のギャップについてとか、おもしろい？トラブルとかたくさんあるので書いてみようかなあと思います。

いちばん嬉しいのは、投資判断の仕方について建設的なご意見をいただけることなので、もし奇特な方（本来の意味合い）がいらっしゃいましたらよろしくお願いします。

まーしー　拝