不動産とほかの物事との共通点（その一）
こんにちは、まーしーです。
不動産投資を実際に初めて半年経ちました。
半年しかたっていないので、当然のごとく初心者です。ですから、不動産投資はこうだ的な記事を書いたところで、自他ともに面白くないので、別の切り口からお届けする【不動産投資とほかの物事との共通点】シリーズをおとどけしようと思います。
本日は「不動産とほかの物事との共通点（その一）」についてお送りします
◇ 組み合わせを楽しめること（カードゲーム編）
昔から私は組み合わせの妙を考えることが好きでした。
小学生のころにMTGというカードゲームが流行り、私もどっぷりはまっておりました。当時の熱意はすごいもので朝起きてから夜寝るまでの十数時間の間ずっと「このカード一枚を抜いて違うカードに変えるべきか、そのままにするべきか」みたいなことをしておりました。
カードにはそれぞれ特徴があり、大きな代償を必要とするけれど強いものや、そんなに弱いけれどそんなに代償が必要とならないものがあります。また、他者の考えていることも想定するため、相手がどうしてくるかを考えたうえで、その内訳を絶妙に調整することが必要となります。
当時はパソコンなどないですから、手書きで自分なりの確率論を駆使して、勝率の高い編成を行い、実際の戦いでその効用のほどを確かめておりました。その作業には終わりがありませんから、その終わりなき追及をめちゃくちゃ楽しんでいました。
不動産投資に換言しますと、「ドラゴン」は「新築RC」で、「ゴブリン」は「ボロ戸建」となります。「ドラゴン」を召喚したい場合は「たくさんの代償」が必要ですが、「ゴブリン」はすぐ召喚できます。最も単純な例を出しましたが、カードゲームも不動産も奥を掘り下げるときりがなく、非常に楽しい世界です。
◇ 組み合わせを楽しめること（証券投資編）
私まーしーは、２３歳のころから「経済」の意味を知り、これは良いことだ、ということで手始めに勉強の意味で証券投資を始めます。最初は「目標」というものがぼんやりとすらなく、とりあえずやっている感じでした。
数年すると「目標」が出始めてきます。アーリーリタイヤという目標です。証券投資の場合に長期投資には近代ポートフォリオ理論というものがベースにあり「標準偏差」というものと「期待収益率」というものが２大巨頭で肝要なのですが、効率的フロンティアがなんだらとか説明し始めると止まりませんので、此度は「期待収益率＝利回り」また「標準偏差＝ぶれはば」とします（その道の人からめちゃくちゃ怒られそうですけど）。
証券投資で効率よく投資する方法のひとつとして「全世界時価総額加重平均で各国の株式を買う」というのがあります。この際の期待される【利回り】は７％と言われています。【ぶれはば】は約７０％の確率(１σ)で２０％以内に収まるとして考えます。裏返せば３０％の確率で２０％以上ぶれる（損や得をする）ということとなります。（※すこし言葉足らずかも。理解深めたい方はDMください）
証券投資の場合、この黄金軸をしっかりと把握したうえで、自分が「１．いつまでに２．いくらほしくて３．いくらまでの金額をだせて４．いくらまでの損を許容できるか」を常に念頭に置き、かじ取りをしていくこととなります。
まーしーの場合は、５０歳くらいでリタイヤしたいなーという目標だったので、それを逆算した資金配分資産配分を考えていました。これも自分の興味にジャストミートしたため、主従逆転し、ただ単純にポートフォリオ組んで妄想するのが好きになっていました。カードゲームと同様に朝起きてから寝るまで考えているほどでした。
◇ 組み合わせのよさ（補完＝投資で死ななくなる）
「組み合わせる」ことにより「バランス」がとれたり「負けにくく」なったりします。
「組み合わせしない」ことも大切な場合があります。「バランス」を無視して「勝った時の成果を上げる（脆弱性は高い）」ことは場合により大切です。
「組み合わせる」ことは「弱者の戦略」です。著名な投資家は自身の投資判断に絶対的な自信と、それを裏付ける知識経験があります。そういう場合は「バランスをよくしすぎない」ことが求められます。
よくあるのが、ちょっと初心者が勝ったところでオーバーコンフィデンスしてしまい「選択と集中やで！」とか言って自分に酔いしれてクラッシュするやつです。これについては富樫先生がヨークシンシティでぴったりの言葉を述べられています。「自称中級者が一番危ない」と。
勝とうとすることよりも「死なないこと」が投資で一番大事です。「死なないこと」を担保するには「組み合わせる」ということが必要科目となります。
◇組み合わせのよさ（補完＝買えないものが買える）
「つぶれそうな会社」って買いたいですか？買いたくないですよね？でも「つぶれそうな会社」を買う場合こそ投資妙味があって成績がよくなったりします。投げ売っている可能性も高いです。また、過去証券投資の歴史を振り返るに、膨大なデータがそれを証明しています。
不動産に置き換えたらこうです。
「崩れ去りそうな物件、一見再建不な物件、権利が複雑な物件」って買いたくないですよね？資産性もないし。でも、こういう物件ほど驚くほど収益性が高い可能性を秘めています。さあ、どうやってこういう物件を買えばいいのでしょうか。
ひとつの答えとして「組み合わせる」ということがあります。
１．収益性が高い物件（資産性は低い場合がほとんど）
２．資産性が高い物件（収益性が低い場合がほとんど）
３．収益性も資産性もほどよい物件（中庸）
４．先回り買い物件（今は資産性低いが将来高くなる）
５．工夫余地ある物件（課題多い・時間かかる場合が多い）
６．その他（実験、修業、隣地、接道、遊び、抑え、etc）
「崩れさそうな物件」を買いガチで（ないですけど）崩れた場合、積みます。それは困りますから「崩れ去りそうな物件」を複数戸買ってヘッジします（ヘッジなのかｗｗｗ）。
そして、そうした「崩れ去りそうな物件」ばかり集めるとランコストが不安定だったりします。突発的な修繕費に悩まされます。また、資産性が低く融資が拡大できない問題が出てきます。そうしたときに、ほかの物件の資産性をよくすることで、欠点を補完することができます。
題目の答えが遅くなりました。
不動産を買うときに「収益性も抜群によく資産性もめちゃくちゃ高い」という物件を手にはできません（手にしたい場合はなんらかの「妙」が必要となります）。
「収益性も程よく資産性もほどよい」物件や、「収益性だけ抜群に高い」物件、「資産性だけ抜群に高い」物件はわんさか出てきます。で、こういう物件を買って終わり、じゃだめだと思います。
これは賢明なる投資家の極意というか、秘中の秘って思っておりますけど、そういう「とがった投資対象（物件）のとがった部分だけを一点特化でフルに引き出す」ことが賢明なる投資だと思います。これは投資歴が長い方にほどしっくりくるのではないでしょうか。まあ、言易行難というやつですが。
◇ 不動産とほかの物事との共通点（その一）まとめ
今日、わたしが伝えたいポイントはこれです。
１．投資はカードゲーム！組み合わせは楽しい！！
２．とがった物件を買おう！そのために組み合わせは必要！！
不動産投資歴は浅いなりに、不動産投資外の角度から不動産投資を見つめなおしてみました。
それではまたーーー！ボロ物件いってきまーーーーーす！
